崇明区来了 5月的两块高价地要解套？

　　上海最后一个县级行政建制——崇明区撤县设区，标志着上海进入城市化发展的新阶段。

　　5月长兴岛凤凰镇两幅纯宅地成功出让，成交楼面地价超1.5万元/平米，溢价水平达到200%以上，刷新了崇明历来成交地块的楼面价，地价的飙升直接反映出楼价上涨的预期。本报告将从崇明区域规划、商品住宅市场现状等方面阐述整个区域的住宅市场环境。

　　总体规划

　　《上海市总体规划》将崇明确定为上海的可持续发展空间和城市未来拓展的战略区域，“十三五”期间，全市城乡一体化战略加快推进，生态岛建设将获得更大力度支持，轨道交通崇明线和崇明大道等一批重大项目的预期建设将进一步振奋民心、促进发展，生态优势向发展优势转化更具条件。崇明获得空前的城市发展机遇。

　　崇明撤县社区后，将更加积极推动新型城镇化建设。第一，加快东滩·陈家镇地区建设，主要推进实验生态社区上海市实验学校附属东滩学校、上海市东滩思南路幼儿园和一批低碳住宅区建设。第二，推进城桥新城地区建设，建成百联崇明商业广场。第三，提升堡镇地区城镇功能，主要布局若干中高端养老社区。优化若干乡镇区域发展，推进规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地向非工业用地转型。

　　此外，总规划用地30000亩的“海立方文化艺术创意城“，即将落户崇明陈家镇。这是一个总投资高达1274.3亿元的国家文化产业战略项目，建筑面积为1025万㎡，它是一个类似迪士尼乐园的大型文化娱乐配套，但规模17倍于上海迪士尼乐园。

　　崇明商品住宅市场

　　1市场容量及价格变化特征

　　按长江隧桥开通前后，崇明县住宅市场发展分成两个阶段：2006-2009年(年均去化770套、9.37万平米)，2010-2016年(年均去化1258套、15.75万平米)。2015年成交量受到整体房地产市场基本面影响而上扬，成交量接近于2010年历史高位，根据2016年前四月市场去化量，预计全年成交量将创新高。2010年崇明房价受陈家镇别墅成交影响出现大幅增长，2006年至今房价复合增长率为14%，与全市持平

　　此外，崇明县除2010年价格波动幅度较大外，其余年份波动均较为稳定，总体呈现上扬态势，均价和套均总价复合增长率均为14%。2016年1-4月均价达18962元/平米，套均总价达240万元。

　　图1: 历年崇明县住宅均价走势

　　数据来源：同策咨询研究部

　　2 市场集中度分布

　　主力板块方面，除2009年外，崇明新城持续占全县成交量的主要份额，基本保持在6-8成;别墅板块方面，2010年以后，陈家镇板块低密度别墅的兴起给整个市场注入活力，也拉动全县房价的大幅度上扬;购房趋势上，随着长江隧桥的开通，旅游客与日俱增，投资度假型购房需求成为崇明购房客户的主力，尤其是在别墅市场上。

　　值得注意的是，近期长兴岛板块开始发力。2015-2016年4月，以公寓市场为主的崇明新城、崇明其他、长兴岛板块套均总价出现上扬，尤其是长兴岛板块，受到今年新开盘的御岛财富公馆项目带动，板块价格出现大幅提升。

　　图2：2015-2016年7月崇明县住宅成交板块分布

　　(按套数)

　　数据来源：同策咨询研究部

　　3客群需求分析

　　产品类型方面，2010年以后，即使陈家镇别墅项目入市，但整个崇明县公寓成交占比依旧高达7-8成，联排别墅市场占比普遍在12-20%，陈家镇板块和崇明其他板块独立别墅成交占比最高，分别达25%和21%。套均面积方面，公寓普遍在110平米以上，而独栋别墅去化则减缓，联排等经济型别墅去化走强。套均总价方面，150-200万元公寓总价较为受欢迎，而在别墅市场上300-500万元总价的经济型别墅备受关注。

　　图3：历年崇明县住宅产品类型需求变化(按套数)

　　数据来源：同策咨询研究部4短期库存压力

　　当前可售量为27.84万平米、1433套。陈家镇板块2009年以来别墅项目开始入市，多处于供大于求态势，受到2011年以后实施住宅限购政策以及今后几年接二连三的针对投资性购房的打压，去化速度相对缓慢，当前存量远超其他板块。

　　全县短期存销比为12个月，处于8-15个月的合理区间。但各板块短期存销比分化严重，陈家镇板块去化压力较大 。

　　表1：截至7月24日崇明县存量商品住宅项目Top10

　　数据来源：同策咨询研究部

　　同策咨询研究部分析认为，未来，崇明将重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等，无疑将吸引更多的人流聚集在此;而在将来包括跨国公司总部、研发中心、国际组织机构所在地、国际高等教育办学区、商务会展设施等都将落子崇明，这又将助推当地的住宅和商业市场发展潜力不断提升。