【解读】房地产开发投资数据：高增长终结？

　　同策咨询研究部分析认为，上述种种迹象表明，全国房地产市场在去年第四季度至今年第二季度的高增长态势，已经出现明显降温，目前房地产市场已进入疲态，并且从各方面来看，今年下半年市场将进入调整期，房地产高增长时代或将终结。今年上半年开发商和部分地方政府都在加速出货，8月初，苏州、南京、合肥接连发文，重启限购，预计未来核心二线城市限购的序幕或由此拉开，随着管理层不断出手，虚高的资产价格正在退潮。 从这点来看，下半年房地产开发投资走出抛物线走势是必然的。

　　核心二线城市三季度“限贷”或将落地

　　今年以来，一些核心二线城市已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。地价、房价仍然双双持续走高，高价地频现，“面粉贵过面包”的怪相反而成为常态。

　　同策咨询研究部分析认为，此时政策面已经到了出台的“窗口期”，否则，在楼市持续过热，市场需求与购买力也不断在透支的情况下，楼市的金融风险在此基础上也势必不断累加，市场迟早要进行调整。

　　然而，下半年及明年楼市进入调整期，房价必然面临下行压力。这对于银行来讲，意味着一定程度上的资产缩水，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年或明年房价开始下降时，金融风险势必增加，此时，银行必然首先收口子，保卫自身资产的安全性。那么收什么?答：开发贷款、个人按揭贷款，通过首付提升、利率提升等方式对冲未来存在的潜在的市场风险。因此，这也就意味着上述热点城市存在首先重启“限贷”通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性。

　　综合今年1-8月房地产市场的状况来看，热点城市的高价地现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个高价地或少数几个高价地，一旦市场遇到调整，那么这几个高价地或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在像北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市，经常上演宅地出让即高价地，即使郊区宅地也多被高溢价接手，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的。高价地频出可能诱发系统性金融风险。

　　另外，从近期官方的表态来看，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机。证监会收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥等地也陆续出台了“控高价地”相关收紧政策，比如南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%。那么从上述几个领涨全国的热点城市来讲，为高烧的楼市降温决心明显，这几个城市未来政策面势必会转向。

　　同策咨询研究部分析认为，从厦门、苏州、南京、杭州等楼市热度及政策走向来看，三季度上述热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”已经是大概率的事件了，核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。