土地财政：历史、逻辑与抉择

　　具体做法是，在空间上、时间上，把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分。在不同的部分，区分不同的利益主体，分别制定政策，分阶段逐步过渡到更加可持续的税收模式：

　　1)企事业单位和商业机构，可率先开始征收财产税;2)永久产权(如侨房、公房等)，可以开征财产税;3)小产权房、城中村可以结合确权同时开征财产税;4)有期限的房地产物业，70年到期后开征财产税同时转为永久产权;5)老城新增住宅拍卖时就规定要交缴财产税;6)老城区及附近新出让的项目可以缩短期限，如从70年减少的20年或30年，到期后，开征财产税;7)所有已经有完整产权的物业，需以公共利益为目的，才可以强制拆迁。物业均按市场价进行补偿;8)愿意自行改建的，在容积率不变且不恶化相邻权的条件下，允许自我更新;9)愿意集体改造的，自行与开发商谈判条件。个别政府鼓励的项目(如危旧房)，可以容积率增加等方式予以奖励。

　　财产税可以有不同的名目，直接对应相关的公共服务。通过区别不同的政策对象，按照不同的阶段，将完成城市化的地区渐进式地过渡到可持续的“税收财政”，同时，建立与之相对应的，以监督财税收支为目的社区组织。

　　城市新区部分则应维持高效率的“土地财政”积累模式。但维持，并不是意味着无需改变。其中，最要紧的，就是必须尽快将不动产分为投资和消费两个独立的市场。现在的房地产政策之所以效率低下，一个很重要的原因，就是我们希望用一个政策同时达成“防止房地产泡沫”和“满足消费需求”两个目标。要想摆脱房地产政策的被动局面，就必须将投资市场和消费市场分开，并在不同的市场分别达成不同的经济目标——在投资市场，防止泡沫破裂;在消费市场上，确保居者有其屋。

　　3.2 “人的城市化”

　　真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的，是保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。所谓“广覆盖”就是除了有房者外，所有居民都可以以成本价获得首套小户型住宅。只要不能做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为就会诱发大规模腐败。

　　而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言，资金非常丰沛，关键是如何设计出足够的信用将其贷出来。目前的保障房不能进入市场。这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用，必定难以满足大规模建设的巨额资金需求。要借助“土地信用”，就必须设计一个路径，使抵押品能够进入市场流通。

　　如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场流通以便于融资?一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔;“后售”则是为了解决保障房建设融资。举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元(土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米)。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。

　　这个假设的例子里，各地的具体数字可能不同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和企业公积金(可分别用来贴息和支付物业费),即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。

　　由于住房最终可以上市，因此土地(及附着其上的保障房)，就可以成为极其安全有效的抵押品。通过发行“资产担保债券”(Covered Bonds)等金融工具，利用社保(3.11万亿元)、养老金(1.92万亿元)、公积金(2万亿)等沉淀资金获得低息贷款，只需政府少许投入(贴息)，就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融资问题(吴伟科、赵燕菁，2012)。