与深圳不一样的“表情”：香港楼市猛牛不愿低头

多重“辣招”之下，香港楼市热度不减并再次成为“吸金之地”。这时，摩根大通发话了：香港楼市已接近顶峰。

据海外媒体报道，摩根大通亚太证券研究部董事总经理Cusson Leung表示，香港房价已经接近顶峰，房价的增长速度自2009年就大幅超过了香港GDP的增长速度，任何外部冲击都将会导致该城市的银行系统产生流动性紧张，并且增加购房者的借贷成本。

香港特区政府在去年11月再次“加辣”，全面提高买卖住宅物业印花税率，无论交易价格，税率调高至交易额的15%。由于此前针对非本地居民需付15%的买家印花税继续适用，加上新“辣招”中统一规定的15%物业印花税，这意味着海外买家在香港置业需付高达30%的税款。由于最新推出的“辣招”比以往都要更“辣”，业内人士曾认为有助于迅速让炽热的楼市降温，并遏制香港本地和海外投资需求，加之美联储加息一度被认为是压垮香港楼市的“最后一根稻草”，然而事实可能并非如此。

从多项数据来看，香港楼市的确一直处于“火热”状态。截至2017年3月底，香港房价已连续4个月创新高。中原地产研究部公布数据显示，衡量香港二手房价格的“中原城市领先指数”在最近一周升至152.18点，连续七周创历史新高。另据美联物业提供的香港楼价走势图显示，从2015年8月开始香港楼市就出现向下的趋势，到去年3月建筑面积的平均呎价已从2015年8月的8740港元跌至7665港元。不过，截至今年3月17日，香港以建筑面积计算的平均呎价已经回升到8763港元。

值得注意的是，近来内地房企频频现身香港土地市场并多次成功抢地，引发市场关注。据香港地政总署统计，2016年5月至2017年2月期间，香港卖地总面积为31.4万平方米，卖地总价为1020.6亿港元，其中内资企业占据一半。

房地产市场研究机构Demographia的数据显示，香港一套典型住宅的价格是家庭年平均收入的18.1倍，连续第七年蝉联全球房价最难负担城市。此外，香港房地产市场持续量价齐升，更出现买家以一份合同购入多个住宅物业以回避新税率等“灰色”做法，在一定程度上刺激楼市。花旗3月底发表报告称，未来香港楼价每个月或出现2%至3%的涨幅，香港政府任何一个星期五均可能为楼市“加辣”，其中可能的措施包括大幅调高拥有多项住宅物业人士差饷（房产物业征收的税项）征收率。

“香港房子的租售比远远好于深圳，短时间内我会考虑投资香港房产，即使要缴纳高额的税费。”来自深圳的陈女士准备赴港投资。由李嘉诚旗下长江实业地产有限公司策划，位于元朗牛潭尾的“意花园”项目销售情况良好，该项目负责人曾对记者表示，“意花园”买家中内地客户约占20%。

香港楼市的火热与一河之隔的深圳形成了对比。全国楼市调控余震未歇，一线城市中率先进行严厉调控的深圳效果似乎已显现。全球领先的房地产顾问公司第一太平戴维斯发布的数据显示，2017年第一季度深圳市普通住宅市场一手成交均价下滑0.8%至每平方米54846元，总成交量环比下滑63.8%。深圳市普通住宅二手市场第一季度成交量环比下跌31.9%至110.8万平方米，同比下降66.1%。第一太平戴维斯认为，受去年10月的调控政策和传统春节淡季影响，深圳市一二手住宅市场年初成交均下滑，买卖双方均持观望态度，未来市场走势仍不明朗。

深圳市房地产中介协会认为，由于惠州市刚发布了楼市新政，标志着深圳外围正式形成了一条以珠海、中山、东莞、惠州为支点的临深楼市调控带，这在一定程度上增加了市场对深圳楼市未来出台更严厉的调控政策的预期。当然，深圳是否会在短期内出台更为严厉的调控政策，实际上还得取决于未来短期内楼市的整体走向是否会超出目前较为平稳的市场运行态势。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，深圳楼市本身市场化程度高，早在2015年楼市就已处于自我调整期，只是融资环境宽松使大量买家通过透支方式支撑起交易量，但去年第四季度的调控政策一步到位，使深圳楼市快速降温，而且深圳楼市本身就在自我调整。