全国住宅去库存成效显著 去化周期回到2012年水平

上海易居房地产研究院8月14日发布了《2017年7月全国房地产市场报告》。报告指出，今年1-7月，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体基本延续了今年以来整体平稳的态势。从土地市场看，成交量持续正增长，地价继续上升;从房地产投资情况看，投资额和新开工量增幅曲线总体平稳;从商品房市场看，销售量增幅下行，价格增幅则基本平稳，库存量去化明显;从房地产市场供求比看，商办物业库存压力较大，住宅潜在供求相对平衡。

　　易居研究院研究员王梦雯指出，7月底全国住宅去化周期回落到12.3个月，接近2012年水平，去库存成效显著。历史数据来看，全国住宅去化周期的最高点是2015年12月，正是由于2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，地方纷纷出来了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，大大促进了二三四线城市去库存，至今取得了重大成果。

　　全国土地购置面积增幅扩大，土地成本进一步攀升。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速比1-6月份扩大2.3个百分点;土地成交价款5428亿元，增长41.1%，增速扩大2.5个百分点。预计3季度随着去库存效果进一步巩固，土地购置面积同比增速将保持正增长。从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年5月后上行幅度加大，2016年，地价占房价比重创历史新高。今年1-2月份，这一比重大幅回落，一季度则再次止跌回升，二季度进一步扩大。7月底，地价房价比绝对值重回2016年四季度高位。主要由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。

　　全国房屋新开工面积增幅回落，单月同比出现负增长。1-7月份，房地产开发企业房屋新开工面积100371万平方米，增长8.0%，增速比1-6月回落2.6个百分点。单月来看，房地产开发企业房屋新开工面积同比增幅由6月的14.0%大幅回落至-4.9%。预计下半年，房屋新开工面积同比增幅将保持振荡趋于收窄态势。

　　全国商品房销售面积增幅扩大，各地区销量同比全面回落。1-7月份，商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中，东部地区商品房销售面积38324万平方米，同比增长9.3%，增速比1-6月份回落2.4个百分点;中部地区商品房销售面积22296万平方米，增长18.0%，增速回落1.9个百分点;西部地区商品房销售面积21668万平方米，增长20.0%，增速回落1.2个百分点;东北地区商品房销售面积4063万平方米，增长9.0%，增速回落4.3个百分点。

　　住宅库存创近33个月新低，去化周期回到2012年水平。7月末，商品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米，相当于当月商品房销售面积的9%。从整体库存量来看，在中央和地方政府的努力下，去库存效果进一步得到体现。随着供地增加，预计热点城市将进入补库存阶段，而库存较高的三四线城市将继续去库存。从商品房现房存销比来看，总体呈现回落态势。2017年7月，住宅去化周期回落到12.3个月，接近2012年水平，去库存效果明显。

　　房企到位资金增速回落，自筹资金占比有所上升。1-7月份，房地产开发企业到位资金87664亿元，同比增长9.7%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款15094亿元，增长19.8%;利用外资112亿元，增长20.7%;自筹资金27340亿元，下降1.9%;其他资金45118亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款26937亿元，增长20.7%;个人按揭贷款13852亿元，增长4.1%。

　　从1-7月份开发企业资金来源的构成分析看，国内贷款占17.2%、利用外资占0.1%、自筹资金占31.2%、其他资金占51.5%。相较1-6月份，各项资金来源占比中，国内贷款占比有所下降，而企业自筹资金占比和其他资金占比则有所上升，其他资金占比超过51%，反映出市场销售回款对于房企资金的巨大贡献。