2017年上海土地市场之“最”盘点

　　临港及奉贤3幅地块原定于3月28日出让，但由于地块的交易资金来源审核工作尚未完成，后中止出让活动。

　　4月11日，3幅地块以招标挂牌复合方式回归!

　　5月26日，3幅地块分别被中海、保利、中建低溢价收入。

　　2017上海土地市场降温三大原因分析

　　2017年上海成交的87幅地块中，溢价率低于1%的地块占比近7成，其中零溢价成交的地块有35幅，占比4成，上海土地市场真的降温了吗?

　　相对于2016年的上海土地市场“地王”频出的波澜壮阔局面，2017年则显得“冷清”很多。

　　其实上海土拍降温要追溯到2016年下半年，特别是8月下旬开始，上海突然中止了3幅高预期的宅地出让， 9月、10月、11月更是零宅地出让，12月宅地拍卖也是分分钟结束，而此种降温态势一直蔓延至2017年全年。

　　房企拿地条件限制日趋严格

　　对房企拿地条件的限制越来越严格是导致土地市场降温的主要原因。其中最重要的是“沪六条”发布，加强了对住房用地交易资金来源监管。

　　上海严查房企拿地资金，对于“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”就已经命令堵上了五条渠道：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金。

　　业内人士指出：取消房企拿地融资渠道对房企而言打击力度是巨大的，规定拿地必须是自有资金把很多企业都挡在门外，竞拍者减少，地价自然也会回落。

　　而后在4月份被中止出让的临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块，以招标挂牌复合方式回归，成上海土地市场将宅地首次以招挂复合方式挂牌。

　　“招挂复合”的出让方式，一改之前的“砸钱拿地”风格，在房企竞拍之前，需要通过多维度综合评定参与出让的房企的实力，前三名入围最后的竞价环节。招标综合评分为100分权重，其中经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分，均需投标人提供真实的证明材料。

2017年5月受让管理评分制

　　并在6月下旬上海推出6幅宅地，而此次评分标准由100分制变更为120分制，评分项目添加了“受让管理”，占30分。也就是说，5月1日之后拿过宅地的开发商将更不容易拿到地。

　　对此，中房研协测评研究中心副总监回建强表示，这可以鼓励企业扁平化竞争，不让土地集中在个别企业手中。“这项措施对从未在上海拿地的企业十分有利，通过把一些老牌房企挤出，降低土地竞争力度，也能达到稳定地价的目的。”