网购的迅猛发展和交货期的缩短为私人房地产投资者带来新的投资机会:城市物流业
如果有人问哪个商业地产市场受到互联网影响最大,最可能的答案就是零售商铺。
随着客户越来越多地选择通过多种渠道购物,特别是移动端购物,零售商铺正经历着天翻地覆的变化。不过尽管零售物业毫无疑问受到消费者行为巨大转变的影响,但实际上物流业在物业用途和选址方面才是经历最大变化的行业。
全球网上零售业的快速崛起推动了这场变革。在中、美、英和德这些互联网渗透率高的市场率先带领下,这种趋势随着电子商务的普及已经蔓延至全球。
无论是对于零售商还是消费者而言,在线销售的一个关键环节是送货方式。对于零售商来说,在线销售的宣传、库存管理、全球定价策略制定,以及最重要的按时将货物送达正确地点,都是艰巨的挑战。商品到达销售国,然后被运至物流设施,最后按照明确的商业数据将其配送到商铺网络中的日子已经一去不复返了。现在,同样的货物需要在非常短的时间内进行挑拣、包装并配送到制定位置。如果客户退货,他们还得在同一系统原路返回。
▲全球电子商务销售情况
对于零售商来说,这意味着送货速度已经成为比价格更重要的竞争点。赢得市场份额的关键愈来愈关乎能否实现最晚下单截止时间和最早送货时间。事实上,一些零售商现在提供当日送达服务,让消费者既能享受“实体”门店的及时性,也能享受足不出户订购的便捷性。
所有这一切的最终结果就是重视如何调整和升级物流网络。以英国一家领先的零售商John Lewis为例,十年前它将75%的投资用于门店。如今,它将75%的投资用于配送和IT,只有25%用于门店。
这一趋势推动了物流设施数量的有力增长,包括超大型区域配送中心(储存、拍照、分拣、包装盒整理分类货物),以及城市包裹配送点和仓库站点,这些设施都是为了保障“最后一英里”的配送时间,以满足消费者的需求。
更上一层楼
虽然两者都是极具吸引力的投资机会,但我们在这些城市当地设施中注意到了最大的潜力,私人投资者可以利用它寻求稳定长期回报,并利用城市崛起和规模日益扩大的城市化所带来的机会。这在需求和供应两侧都提供了一些有吸引力的投资前景。
随着电子商务的增长,给不断扩张的城市集群提供“最后一英里”送货服务的需求也不断增加。零售商和快递公司将继续发展其城市物流服务,以满足消费者需求,对于更合适物流设施的需求将相应增长,这种强劲的需求预计将带来稳定的占用率和租金增长。
充满活力和不断发展的城市需要一个高效运作的供应商网络,比如从新鲜食品供应商到汽车零配件供应商、批发柜台和仓储等。因此,推动了对于物流物业需求的不仅是电子商务,其他企业也希望在靠近客户的地点建立基地。
随着城市的发展,对于土地的压力和来自不同用途之间的竞争不断加剧。我们认为城市物流是在大城市中心拿地的较佳潜在切入点。投资者可以采用购买此资产类型的策略,在中短期带来收入和资本增值;而在长期可以根据当地法规更改其用途,比如更改为具有更高价值的用途(比如住宅)。
考虑到这一切,有趣的一点是城市中心的土地压力已经导致了合适物流设施的短缺。一个很明显的例子是伦敦,这里的政府数据表明,在过去20年中,超过一半的工业用地(该类别包括物流设施)已经转为其他用途。这种供应压力刺激了租户的需求,并驱动租金增长和资产估值。随着住房存量在众多扩展中的大城市里备受关注,这个趋势预计会持续下去。
▲商业物流的演变
虽然没有人会称城市物流为有魅力的房地产类别,但它似乎对私人投资者变得越来越有吸引力。强大的结构性租户需求和对合适供应的大举限制,加上在发展中城市中可能拿到土地的机会,都将令城市物流物业日益火爆。
(文章整理于莱坊)
2024-04-24 15:26
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