欧阳捷：深圳房改积跬步难致千里——四大亮点、十大疑虑

　　深圳必须跳出深圳。

　　第二个亮点：

　　深圳提出建设都市圈城际住房机制，这恰恰与我们过去所说的都市圈战略逻辑完全契合【详见2017-12-3微信文，《欧阳捷：都市圈，城市竞争的突围之路》，点击链接可直接阅读】。

　　《意见》提出“开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，结合轨道交通和产业，在临深片区开发开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房”，这是符合以周边中小城镇的土地资源交换深圳的产业、人口、金融资源的都市圈发展逻辑，实现城市之间的资源共享、互惠互利、合作共赢。

　　如果深圳真的能和周边中小城镇达成共识，并实现城际住房合作机制，这将是真正实践都市圈战略的首个城市。

　　这也将促进深圳周边中小城镇的市场经济发展，同时，深圳住房供求失衡的矛盾将得到缓解、房价上涨压力将有所释放。

　　第三个亮点：

　　深圳明确了各类住房的供应比例。

　　比如普通商品住房为主的商品住房、人才住房、安居型商品住房、公共租赁住房的占比分别为40%、20%、20%、20%。

　　其中，商品住房的比例只有40%。这意味着，深圳不可能再供应更多的可售型商品住房。

　　深圳不缺高端住宅，普通商品住房价格也已经很高，可售型住房不会再成为必需品。

　　因此，除了明确的公共租赁住房之外，其它三类住房均含有租赁部分，实际租赁住房的比例将远远超过20%。

　　第四个亮点：

　　“采取公共租赁住房、住房租赁补贴两种形式，加大住房租赁补贴力度”。

　　住房租赁补贴是真正的帮助买不住房的人群住有所居的市场化模式，而不应是政府用经济适用房、安居工程的模式，来掏空困难群体仅有的一点积蓄。

　　同时，当租户经济能力得到改善，政府可以很容易实现合理退出住房租赁补贴，而不至于将庞大的财政投入沉淀在政府建设、收购、管理的人才住房、安居住房、租赁住房上。

　　“进一步优化高层次人才安居措施，符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房; 在深全职工作满 5 年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权”。

　　如果真的想帮助高层次人才获得住房，赠送住房难道是符合市场经济逻辑的吗?

　　显然，这是只有财大气粗的深圳才能做得到的。

　　深圳的做法值得借鉴吗?新政能抑制投资投机吗?

　　03

　　二次房改偏离市场导向——

　　十大疑虑、难解困局

　　《意见》围绕“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的部署，系统构建面向 2035 年的住房供应与保障体系”，似乎远未达到面向2035年的体系构建目标，也未打破行政垄断，更未探索市场化主导的新型机制。

　　疑虑之一：新增有限、存量挖潜?

　　深圳计划到2020年，新增40万套住房，深圳哪里变出来这么多住房呢?更遑论到2035年，计划建设筹集170万套。

　　其中有多少是新建的?又有多少是存量挖潜的呢?

　　《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》给出了答案。到2020年，建设21万套、筹集19万套。

　　“通过轨道交通车辆段等新供应用地建设4万套，通过城市更新配建13万套，拆迁安置和产业园区配套宿舍建设等建设4万套，合计安排新增建设保障性住房和人才住房21万套，建筑面积1130万平方米。

　　通过棚户区改造4.2万套，改造征收等方式筹集社会存量住房8万套，挖掘存量保障性住房和人才住房项目开工4万套，企业自有用地建设和城际合作等其他方式2.8万套，合计安排筹集保障性住房和人才住房19万套”。

　　棚户区改造和城市更新势必拆除原有住房，改造征收筹集住房更是占用已有、已用存量住房，由此途径未必能大量增加市场住房总存量。

　　疑虑之二：人才蜗居、创意无限?

　　《意见》指出：“人才住房面积以90平方米以下为主”，这样的面积更适合安居保障人群，但未必适合人才的住房需求。

　　人才要减少后顾之忧才能全身心投入，才能创造更大的价值，这也意味着，适合小家庭的小面积住房其实未必适合人才尤其是高层次人才。

　　蜗居的人才如何能发挥无穷的想象力和创造力呢?

　　疑虑之三：政府定价、市场买单?

　　2011年第228号政府令《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》规定，企事业单位和社会组织建设筹集的人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，可以补缴部分地价：“建设单位利用自有建设用地建设安居型商品房的，地价按照该宗地基准地价和市场评估地价两者的均值计算”。

　　那么，其租金、房价是否也按照安居商品房标准限定为市场价格的50%呢?

　　虽然政府让了地价，但租金和售价也大幅降低了，企事业单位和社会组织怎么会有积极性来参与保障性住房建设筹集呢?

　　从文件发布实施7年来看，深圳保障性住房仍然严重不足，显然，政府定价、市场买单的逻辑是基本无效的。

　　疑虑之四：社会投入、共有产权?

　　《意见》提出：“建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转”。

　　企事业单位和社会组织建设筹集的人才住房和安居商品住房是否也将实施封闭流转或政府回购呢?如果这些住房封闭流转或政府收购，企事业单位和社会组织如何能实现一定的收益呢?

　　如果真是这样，企事业单位和社会组织会拿出“自有用地或自有用房”、各类金融机构会愿意“采取直接投资、融资等方式”来参与建设筹集保障性住房吗?

　　显然，这并不符合市场化运行规律，也不能激励社会参与建设筹集保障性住房，同时也难免存在社会组织让渡的权力获得寻租空间的可能。

　　疑虑之五：封闭流转、价值几何?