欧阳捷：深圳房改积跬步难致千里——四大亮点、十大疑虑

　　按照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(2011年)规定：“自安居型商品房购房协议签订之日至申请收购之日不超过10年(含10年)的，收购价格为原合同购房价”。

　　显然，政府回购价格是非常不合理的。

　　深圳房价已经成倍上涨，这也就意味着，政府回购将收获全部房价增值，购买安居型商品住房的人群无法分享哪怕一点增值收益。

　　如果购房超过10年呢?

　　“政府收购价格的计算公式为：收购价格=原购房价*[1-1.4%*(购房协议签订之日至申请收购之日的年限-10年)]”。

　　政府回购价原则是按照房屋70年折旧来扣除的，当年100万元买的房，15年后政府回购价只有93万元。

　　这样的共有产权式安居型商品住房，显然是不符合市场经济逻辑的，也不符合深圳住房市场的现实与未来，更无法承担增加居民财产性收入的使命。

　　虽然我们看到《意见》对这种不合理作出了修正：“购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满 15 年，或者年满 60 周岁且购房满 10 年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益”，但如何缴纳增值收益却仍含糊不清。

　　即便未来我们可以进入市场流转、分享增值收益，仔细想想，如果只能在15年之后，我们会不会有投资被套的感觉呢?如果只能在60岁之后，是不是又有点日薄西山的景象了呢?

　　这的确贯彻了“房住不炒”的逻辑，只是购买人才房、安居房的投资很可能跑不过CPI。

　　显然，新政将导致本该享受保障的群体，其资产财富积累或许无法跟上时代的步伐，进而加深阶层固化的矛盾?

　　疑虑之六：先租后购、以租抵购?

　　《意见》提出：“加大货币补贴力度，鼓励支持人才通过市场方式解决居住问题”。

　　其实我们不仅可以利用货币补贴的方式留住人才，我们是不是还可以直接用减免高层次人才个人所得税的方式激励人才呢?

　　《意见》还提出： “探索人才住房先租后购、以租抵购制度，在我市工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定的人才，可申请购买人才住房”。

　　既然是用市场方式解决人才居住问题，却又采用封闭流转的方式将人才锁定在面积不足90平米的人才住房上，似乎与市场化背道而驰。

　　虽然房改新政可以让人才不会因高房价而被挤出深圳，却不会因保障房而获得财产性财富增长。

　　政府一定要自己亲自掌握住房资源吗?一定会减少资源利用的浪费吗?

　　深圳GDP已经超越香港、新加坡，社会治理、改革创新亦不弱于香港、新加坡，难道住房模式一定要走香港、新加坡的老路吗?

　　疑虑之七：租金上涨、防患未然?

　　《意见》提出：“人才住房租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金的60%左右;安居型商品房租金为届时同地段市场商品住房租金的 50%左右;公共租赁住房租金为届时同地段市场商品住房租金的 30%左右”。

　　深圳是改革开放的先锋，不应该大规模推广这样的行政干预市场逻辑。

　　更何况，深圳要“盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购”，听上去很美，如果不能补充增量，再多的存量终究会被新增人口消耗殆尽的。

　　因此，不论是房企自持租赁住宅，还是城中村改造租赁住房，都会导致市场租赁住房成本上升、租金上涨，进而推升人才住房、安居住房、公共租赁住房的租金价格。

　　如果深圳租赁管理跟不上，即便是有租赁管理平台，很可能也无法平抑租金上涨趋势。

　　深圳更应该探索和创新市场化的管理机制来控制市场的租金水平，千万不应掉入“限房价”难以解套的陷阱。

　　疑虑之八：调控延续、何时退出?

　　《意见》继续强调：“保持房地产调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控措施。……健全房地产统计和监测预警体系，防范房地产金融风险。综合运用金融、土地、财政、投资、立法等手段，加快建立适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

　　看来深圳仍然没有做好加快建立适应市场规律的基础性制度和长效机制的充分准备。

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　　比如，深圳可以申请中央授权契税调整权限试点，当限价令取消之后，对于二手房转让的增值收益，按照转让时间间隔实行不同税率，转让时间间隔1年之内核定税率为增值收益的90%，2年之内80%，以此类推，转让频率将大幅下降，炒房之风必将几近绝迹。

　　对既不转让也不使用的住房，深圳市可以申请试点空置税，倒逼空置房屋资源出租进而增加市场供给。

　　未来，深圳再辅以房地产税试点，让多套住房无利可图，扭曲市场的“五限”政策就可以完全退出，“房住不炒”的长效机制才能真正实现。

　　疑虑之九：变革先锋、立法先行?

　　《意见》提出要“加快修订《深圳市人才安居办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制定《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》”，这是重视制度体系建设的思路。

　　但是，深圳的制度体系建设仍有政策不连续、不稳定之嫌。

　　比如，2016年12月发布的《深圳市住房保障发展“十三五”规划》明确：“所有人才住房和保障性住房均不得转变为市场商品房上市流转。……从而维持住房保障资源总量只增不减，促进基本住房保障和人才安居可持续发展”。

　　时隔一年多，就变成了“可租可售”。

　　可见，深圳政府也要卖房才能补充封闭流转的财政资金池。

　　没有真正的立法先行，就没有真正的顶层设计、体系建设，也就失去了可资借鉴的改革试验田的价值。

　　疑虑之十：善用民意、科学引领?

　　《深圳市可持续发展规划(2017—2030年)(征求意见稿)》提出：“强化体制机制创新优势……完善政府科技管理决策程序，健全听证公示、社会咨询、专家论证和效果评估制度”。

　　引进人才政策出台前，我们为什么不能多开开论证会，多听取一下社会各界的意见呢?

　　我们是否关注了人才和被保障人群究竟是怎么想的吗?我们是否会调研市场究竟会如何反应呢?

　　我们是如何考虑城市可持续发展与环境承载力的?引进人才增速过快是否会导致住房供求矛盾加剧?

　　我们的城市交通运输能否匹配呢?城市拥堵是否有改进策略?

　　学校、医院、卫生、水电气油等公共服务是否能够满足人口增长的需要?我们有可行的应对方案吗?

　　听证公示、社会咨询、专家论证既是集思广益、避免弯路的有效工具，也是政策解读、释疑解惑的最佳策略，只有这样，才能“提高政策透明度，增进公众对住房制度改革工作的理解与支持， 为深化住房制度改革营造良好的舆论氛围”。

　　在这一点上，深圳仅仅是比一些半夜出政策的部门进步了一点点——公开征求意见而已。

　　民众参政议政的路似乎越走越远了。

　　04

　　房企规模缩量渐趋边缘——

　　要么出走、要么代工

　　虽然深圳未来还计划安排40%的商品住房开发量，但新增住房总量有限，开发规模已经大大减少，在继续限价的大背景下，房企业绩将只减不增。

　　同时，商品住房中还有一部分会由房企自持租赁，更是减少了销售规模。

　　如果深圳不扩市，深圳的房地产开发机会将越来越小，开发类房企的边缘化是可以预见的。

　　房企怎么办?