金融+科技 将如何颠覆地产的无界投资？

　　CBRE近日发布《2018中国商业地产投资市场报告》，提出“无界”当成为引领下一阶段中国房地产投资的新思维。报告从城市无界、区位无界、物业用途无界、地产金融及科技无界(本篇)五个维度切入，探讨房地产市场存在的投资机遇与发展新格局，为商业地产投资决策提供参考。

　　金融无界

　　房地产的资源属性使其与金融天然不可分割，两者的运行周期通常也高度重合。随着国内房地产业逐渐由“开发+销售”转向“持有+经营”，地产与金融需要以新的方式无缝连接。资产证券化已迎来起飞的契机，并将推动商业地产投资进入新的高度。

　　目前较多采用的资产证券化以债权型为主，比如以商业抵押贷款为底层资产发行的CMBS，以及通过结合各类收益权发行ABS并附加底层资产转让权的类REITs。

　　2017年，国内类REITs及CMBS的发行总金额分别跃升118%及111%，两者的发行总量达717亿。但与发达市场相比，我国的房地产证券化目前处于起步阶段。2017年底，国内房地产CMBS和类REITs存量规模不足1,500亿元，仅美国REITS市值的2%左右。

　　尽管REITs的探索在国内已历时十年以上，但由于专项法律法规、税务安排以及符合条件的基础资产的缺乏而一直进展缓慢。CBRE认为，国内REITs的发展有望在近期迎来实质性的突破。

　　CBRE预计，在借鉴美国等成熟市场经验的情况下，国内相关政策放行后REITs短期内的规模将逐步增长至GDP的0.6%左右，对应市值在5,000-6,000亿元之间，而流动性的加强将有望进一步提升商业地产年投资额至3,000亿元以上。

　　CBRE中国区研究部主管谢晨表示：“中国的可投资商业地产规模居全球第二，但就交易活跃度(TAR)而言，仍处于低流动性市场，其中的一个重要原因即在于REITs等房地产证券化工具的发展滞后。以房地产证券化为方向的新型地产金融的发展，尤其是不远的未来REITs的兴起，将在流动性层面成为国内商业地产投资的助力。”

　　科技无界

　　电商 – 仓库的逆袭