10城二手房成交量环比下降25%, 创48个月新低

　　10月成交量继续环比下降

　　2018年10月份，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为3.9万套，环比下降25%，同比下降9%。观察10城二手房成交情况，近4个月成交量呈现持续低迷态势, 在剔除春节假期二手房成交量异动月份的情况下，成交量创48个月新低。

　　分析原因，10月份国庆长假因素导致的二手房看房量减少，或是影响10月份二手房成交量大幅下降的原因之一，而在中央提出对于房地产市场坚决遏制上涨，以及棚改房安置方式的调整的影响下，房企融资渠道被限制，使得各地土地市场流拍或者底价成交现象明显，在持续性的政策打压和信贷政策限制下，购房者入市的积极性不断减弱，也是影响部分城市二手房成交量大幅下降的原因。虽然在10月31日中央政治局会议中未提出对房地产市场更严厉的调控政策，但也不能表明中央对于房地产市场调控将出现放松，预计未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主，而在没有调控政策放松的情况下，房地产市场将很难出现全面改观。

　　观察累计值，今年1-10月份10个城市二手房成交量为56.8万套，相比去年同期水平下降了12%。观察历史数据，即年初累计成交套数同比已经连降25个月，已远超上一轮低迷期16个月的连续下降，表明本次房地产调控力度远超以往历次。

　　后市来看，随着中央对房地产的持续调控不动摇、以及房地产信贷收紧的大环境下，预计四季度二手房成交量将维持低迷态势。

　　图1

　　10城二手房月度成交套数与年初累计套数同比增幅

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　二、苏州成交量能最强,杭州成交量能最弱

　　我们定义，二手房成交量能度=40%*近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度+20%*年初累计同比增幅+20%*月度同比增幅+20%*月度环比增幅。

　　二手房成交量能度既考虑到城市历史成交量的合理区间，又平滑了单月成交量波动，因此可以对各地成交气氛提供更为直观的了解。

　　从10月份10城二手房成交量能度的排行可以看出，量能度最强的城市只有苏州，量能度为47%，而其他9座城市量能度皆为负值，其中最弱的城市是杭州，其次是成都，量能度分别为-33%和-22%。

　　图2   10个典型城市二手房量能度排行榜

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　从具体城市排行来看，10个典型城市中苏州二手房成交量能表现最强。其中以苏州园区和吴中区二手房成交最为活跃。苏州本轮行情启动较早，在2016年“930政策”之后成交量出现明显萎缩。但今年苏州二手房市场低迷状态有所改善，成交量出现反弹。分析原因，由于近来苏州高性价比新房供应不足，使得部分刚需购房者分流到二手房市场，但在全国其他城市二手房成交量低迷的大环境影响下，预计未来苏州二手房成交量将大概率出现回落。

　　10月份杭州二手房成交量环比下降42%，已经连续5个月成交量环比下降。杭州作为浙江省省会，也是过去一年中房价迅速上涨的热点城市中最具代表性的城市，其二手房成交量的变化可以作为当前部分城市二手房交易市场的晴雨表。随着国家政策对于房地产市场的调控，以及银行信贷紧缩的影响，加之杭州新房和二手房价格依然存在“价格倒挂”情况，预计未来杭州二手房成交量可能仍然会延续震荡调整态势。

　　图3   二手房成交量典型代表城市

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　表1  10月10个典型城市二手房成交增幅变化

　　城市环比增幅同比增幅年初累计同比增幅

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　三、预计年底之前继续保持降温态势