易居：三成城市二手房下跌 70城房价加速降温

　　上海易居房地产研究院1月16日发布《12月份房价指数报告》。该报告显示，1、12月份，70城房价指数环比涨幅于11月较明显收窄，市场继续降温;2、70城中房价上涨的城市数量减少。二手房价格环比涨幅收窄，二手房房价下跌的城市增加，达到22个城市，占比31.4%;3、广州和西安分别为房价环比涨幅和同比涨幅第一的城市;4、由于广州新盘的结构性变化，一线城市的环比涨幅有明显扩大，二三线城市的环比涨幅收窄。

　　易居研究院研究员王若辰表示，12月份房价指数环比涨幅为0.77%，相比11月份较明显回落，已经开始接近“合理”区间上沿，二手房价格下跌城市明显增加，预计未来市场将持续降温。

　　一、12月房价环比上涨0.8%

　　1、12月房价环比上涨0.8%

　　易居研究院根据国家统计局2018年1月16日公布的《2018年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，2018年12月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.8%。

　　2018年12月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅为10.6%，与11月相比扩大0.3个百分点，虽然12月份同比涨幅有所扩大，但考虑到部分城市限价有所松动，高价地拿证开盘导致的结构性变化的影响，使得统计数据存在“部分失真”的情况，预计未来几个月70城新建商品住宅价格同比涨幅会跟随环比涨幅呈现下行走势。

　　2018年12月份，70城新建商品住宅价格定基指数为188.2，我们定义2006年1月份基期值为100。12月份数值相比11月份的186.8数值略有扩大。

　　2、房价上涨的城市数量持续减少

　　根据国家统计局数据，与11月相比，12月70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有59个，持平的城市有3个，下跌的城市有8个。12月份房价上涨的城市数量继续减少，房价下跌的城市数量继续增加。环比价格变动中，最大涨幅为3%，最大跌幅为0.4%。而在11月份环比价格变动中，最大涨幅为2.9%，最大跌幅为0.5%。此类数据反映了12月份全国楼市延续11月份的势头开始较明显降温，城市之间的价格涨跌处于分化之中。

　　3、广州房价环比涨幅最大，厦门下跌幅度最大

　　国家统计局数据显示，12月份，70个城市中，有62个城市房价上涨或持平。广州、石家庄、锦州、呼和浩特和丹东等五个城市的房价环比涨幅较大，广州12月份环比涨幅3%位居第一，石家庄和锦州分别位居第二和第三。其中，广州新房价格出现较大异动，主要由于新房的结构性变化，如部分高价楼盘的推出。预计未来广州新房价格将回到正常水平，一线城市房价仍在寻底过程之中。目前环比涨幅较大的城市多集中在弱二线城市和三线城市。

　　此外，厦门、韶关、岳阳、金华、无锡等城市降温态势较为显著，其中厦门二手房房价下跌幅度最大，长期处于下跌通道之中。

　　4、厦门同比跌幅最大

　　国家统计局数据显示，12月份70个城市中，在同比涨幅排行中位居首位的是西安，同比上涨22.4%。当前70个城市中，厦门房价同比下跌。厦门属于此前上涨周期中领先且过快上涨的城市，当地楼市调控政策较多，尤其是限价等政策产生了较为显著的影响。

　　二、一二线城市的环比涨幅有所扩大，三线城市的环比涨幅出现收窄

　　根据国家统计局公布的《2018年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，12月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比涨幅分别为1.3%、0.8%和0.7%，11月份分别为0.2%、1.1%和1%。其中一线城市的环比涨幅有明显扩大，主要是由于广州新房价格的较大异动，二三线城市的环比涨幅收窄。

　　12月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数同比涨幅分别为2.8%、11.3%和10.8%。相比11月份1.5%、11.1%和10.5%的数值而言，一二三线城市房价指数同比涨幅都有所扩大。从整体来看，一线城市房价指数曲线走势平稳，二三线城市的房价指数曲线平稳向上，但是动能减弱，预计未来二三线城市环比涨幅将继续收窄直至穿越0轴，需要配合成交量进一步观察。

　　三、厦门等3个城市二手房价格低于一年前

　　根据国家统计局公布的《2018年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，2018年12月份，70个大中城市二手住宅价格环比涨幅为0.3%，目前已经出现连续45个月的上涨。观察2016年至今的数据，一二手房的价格走势基本一致，但是2018年第四季度新房与二手房价格出现了较大的差异，二手房价格环比涨幅先于新房收窄，主要由于部分城市当前的新房限价政策。

　　与11月份相比，12月份70个大中城市中，价格下跌的城市有22个，上涨的城市有47个，下跌城市的数量占比达到了31.4%。而在11月份，价格下跌的城市有17个，上涨的城市有51个。12月份房价上涨的城市数量比11月少4个城市，下跌的城市数量比11月份多5个。统计显示，厦门、福州、青岛等城市二手房价格出现了下跌，其中厦门二手房环比跌幅最大，达到0.6%。二手房市场不受限价影响，数据能更准确反映市场走势，12月份二手房房价下跌的城市较11月份继续增多表明各地房产市场持续降温。

　　从二手房价格的同比数据来看，70城中有4个城市同比下跌，意味着这4个城市的二手房价格已经低于一年前的价格，相比11月份增加一城，这4个城市分别为厦门、上海、北京和福州，同比跌幅分别为5.6%、2.7%、1.9%和0.3%。

　　四、房价指数回落到“偏热”区间，并接近“合理”区间

　　70城房价指数环比涨幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，5月重回 “偏热”区间，6月触及“过热”区间，7月和8月完全进入“过热”区间，9月和10月处于“偏热”和“过热”区间之间。11月房价指数环比涨幅为0.98%，小于1%，房价指数已回落到“偏热”区间。12月份房价指数环比涨幅为0.77%，相比11月份较明显回落，已经开始接近“合理”区间上沿，市场出现降温趋势。

　　12月份70城房价指数环比上涨0.8%，环比涨幅较11月份回落，部分城市一二手房市场降温明显。目前政策方面并未出现明显变化，预计未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主，房地产市场将维持降温态势。

　　执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 王若辰