第一太平戴维斯：商品房预售款占开发商总融资额32.7％

　　中国的住宅市场化历史并不久，在其不断发展的进程中，曾多次受到应对市场过热的政策调整，已经历了多轮周期。

　　今年两会之后，一城一策成为各级地方政府市场调控的圭臬。在政府以住房不炒、稳字当头的基调下，2019中国的住宅市场将会如何发展呢?

　　第一太平戴维斯最新发布“居有所安|中国住宅市场报告”，将市场从不同维度剖析。本次将分享报告中的精华内容，助您迅速把握2019年中国住宅市场制胜关键。

　　住宅销售市场

　　在过去三十年中，得益于经济繁荣、人口快速增长和城镇化的推动，中国住宅市场得以蓬勃发展。然而随着中国的发展进程逐渐进入成熟阶段，住宅市场的发展也随之放缓。

　　尽管脚步放慢，但中国住宅销售总额仍保持增长，或许这得益于商品房的预售模式。作为中国开发商融资的一大来源，预售款在开发商总融资额中占到了约32.7%的比重。

　　中国商品住宅竣工情况(2000-2018年)

　　在早期阶段，大部分开发融资都由银行提供。城镇化的推进和收入的快速增长等大环境不断推升房地产市场。同时由于城镇化在提高生产力、促进经济增长方面的积极作用，政府长久以来一直对房地产提供着隐性支持。

　　开发商资金来源(1998-2018年)

　　在2017至2018年，中国加强了监管机制意图防范金融市场发生系统性风险。房地产一直以来都是负债最重的行业之一。截至2018年底，35家上市开发商的平均资产负债率为91.9%，其中资产负债比率超过100%的有10家。

　　在多方面限制下，目前海外发行债券及资产支持证券仍为开发商带来缓解其资金压力的通道。根据万得数据统计，2018年中国开发商累计发行海外债券450亿美元;发行资产证券化产品265项，发行总额为人民币2,802亿元。

　　从需求方面来看，受到市场预期变化及自住买家和投资客相互制约的影响，中国住宅市场一直徘徊在过热和约束之间。随着近年来“认房认贷”等政策的推行，对于投机的约束正变得愈发强力。

　　政策一览(2018-2019年)

　　住宅租赁市场

　　中国住宅租赁市场起步较晚，整体发展较为滞后。目前市面上的产品大多集中在高端服务式公寓、小业主租赁公寓以及政府提供的人才公寓等模式。

　　虽然个人对购房的喜好短时间内很难改变，但近年来政府开始不断加码住宅租赁用地拍卖，大力支持租赁市场发展。对开发商而言，土地成本的降低能够使住宅租赁项目获得理想的回报。住宅租赁市场的发展也为投资者提供了一条新渠道。

　　现阶段的住宅租赁土地供应主要集中在北京、上海、广州和杭州等较大的租赁市场。2018年南京、武汉和合肥等城市也相继推出了住宅租赁地块。

　　焦点：长租公寓

　　目前国内长租公寓模式主要分为三类：房企长租公寓、集中式公寓、分散式公寓。

　　房企长租公寓

　　通常而言，住宅租赁地块的中标企业多以国企为主，通过发行资产支持证券来资助项目的开发和持续运营。这类项目大多数位于郊区位置，但也不乏一些位于中心城区的城市更新地块。具体产品方面，长租公寓一般以单位面积较小的一居室和两居室为主。

　　集中式公寓

　　集中式公寓大多位于城市成熟地段，通常由旧项目改造而来，需要为项目提供量身定制的设计，且满足相应的规划许可之后，方可进行翻新，因此开发周期相对较长。并且这类项目的达成在很大程度上取决于政府在城市和地区层面的支持。此类项目也往往主打小户型，还会引入共享生活的理念，建造完善的公共区域。

　　分散式公寓

　　近年以自如为代表的分散式公寓发展迅猛。此类运营商在对房源进行简单标准化的翻新装修后进入市场，租期通常较为灵活。他们的崛起很大程度上得益于较少的前期成本和快速周转。此外，当地房地产经纪公司、科技公司(腾讯、阿里巴巴)以及私募股权公司(华平投资、红杉资本)也为其快速扩张提供资本支持。

　　专栏：服务式公寓

　　过去五年来，中国的服务式公寓市场发生了重大变化。在客源上，虽然目前欧美借调管理人员仍是租户的重要组成部分，但国内和泛亚客户的市场比重正在逐步增加，促使服务式公寓服务商调整产品及服务以迎合这些新的客户。对服务式公寓本身而言，产品服务的本地化、灵活的租期选择、户型的小型化都是市场变化的具体体现。

　　当下中国的一线城市仍然是服务式公寓的主战场。它们作为国内外公司的总部地址，大量的借调人员衍生出对优质物业的中短期住宿需求。目前上海和北京的服务式公寓市场大致相同，大约各有8,400套单元的存量。

　　服务式公寓关键指标( 2019Q1)

　　先驱市场：深圳、北京、上海

　　总体而言，完善的市场监管机制、广泛的需求基础以及充满活力的经济实力及商业表现，都在不断推升这三座城市的住宅价格增长。

　　中等市场：天津、武汉、南京

　　2014至2017年之间，天津、武汉和南京的住宅价格一致保持良好的增长势头。在压制投机行为的同时，这三个城市原生的吸引力仍然会为其住宅市场注入新的动力。

　　增长市场：成都、广州、杭州、重庆

　　从需求端来看，普通购房者看重性价比，而投资者看重资产的上行潜力。这四座城市在现阶段的性价比及上行潜力对购房、投资都极具吸引力。

　　回报率

　　过去十年的住宅物业销售价格明显超过租金增长，压低收益率。尤其是在一线城市，住宅物业的收益率在2018年到达历史低位。在追踪的十座城市中，成都和重庆的收益率最高，分别达到3.3%和3.0%，其次是杭州(2.1%)和武汉(2.1%)。

　　不论是“房住不炒”还是“一城一策”，都反映出中国人心中对住房最基本的愿望——安居乐业，我们希望通过本报告为各位展示近年中国住宅市场的趋势动向，助力客户达到如报告标题传达的“居有所安”。