三季度50城住宅综合收益率为6.8% 快速向理性回归

　　上海易居房地产研究院10月12日发布《2019年三季度50城住宅综合收益率研究报告》。该报告显示：

　　三季度，50城住宅综合收益率为6.8%，环比下降37%，已连续六个季度下降。从租金收益率来看，2018年四季度50城租金收益率与三季度持平，其对综合收益率的贡献将保持不变。从未来房价涨幅来看，2019年下半年政策环境趋紧，预计2019年四季度50城房价环比涨幅将维持窄幅波动，同比涨幅将有所收窄。综合来看，维持四季度50城住宅综合收益率仍将有所降低的判断。

　　三季度，以2016年二季度末为起点，住宅累计综合收益率最高的前5个城市分别为西安(129.7%)、唐山(128.8%)、海口(114.7%)、无锡(113.5%)和成都(112.4%);最低的5个城市分别为锦州(26.0%)、上海(33.0%)、乌鲁木齐(42.5%)、深圳(44.6%)和韶关(44.8%)。

　　易居研究院研究员王若辰表示：由于我国整体租金收益率较低且变动幅度较小，而房价则涨幅较大，因此过去的综合收益率主要受到房价变动的影响，只有在房价涨幅较小时才受租金收益率的一定影响。在政策大方针的转变下，我国房地产市场将逐渐进入新的发展阶段，未来房价难以重现过去的上涨幅度，因而租金收益率也将对综合收益率产生更大的影响。

　　报告主要有以下几部分组成：

　　住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率计算方法为：过去一年房价涨幅加过去一年租金收益率。其中，租金收益率是指上一年租金收益与一年前房价的比值，因为持有住宅一年的租金收益在开始持有时就已经确定。如：2019年三季度住宅综合收益率=2018年三季度租金收益率+2019年三季度房价同比涨幅。

　　一、50城住宅综合收益率概况

　　2019年三季度， 50个典型城市综合收益率(即从2018年三季度持有住宅至2019年三季度的收益率)为6.8%。环比下降37%，说明从2018年三季度开始持有住宅一年的收益率低于2018年二季度开始持有住宅一年的收益率。

　　从租金收益率来看，2018年四季度50城租金收益率与三季度持平，其对综合收益率的贡献将保持不变。从未来房价涨幅来看，2019年下半年政策环境趋紧，预计2019年四季度50城房价环比涨幅将维持窄幅波动，同比涨幅将有所收窄。综合来看，维持四季度50城住宅综合收益率仍将有所降低的判断。

　　二、三类城市住宅综合收益率比较

　　1、一线城市

　　2019年三季度，一线城市综合收益率为6.0%，环比增长3.8个百分点，为年内首次由降转增。

　　2018年四季度，一线城市租金收益率环比略有增长，因此将微幅提升2019年四季度住宅综合收益率。一线城市房价已有较长时间的调整，有一定的企稳回升的需求，但在当前仍然严厉的政策环境下，预计其房价涨幅仍将处于低位。因此，2019年四季度一线城市住宅综合收益率或略有提升，但仍将处于低位。

　　2、二线城市综合收益率9.9%，环比下降6个百分点

　　2019年三季度，二线城市综合收益率为6.2%，环比下降3.7个百分点，继续快速下降中。

　　2018年四季度，二线城市租金收益率保持不变，因此对2019年四季度综合收益率没有影响。2019年上半年部分热点二线城市房地产市场火热，开发商蜂拥而至，随后多城市“因城施策”，出台了了严厉的调控政策，市场降温明显，预计四季度仍将降温。但鉴于2018年四季度房价基数降低，2019年四季度二线城市房价同比涨幅相比三季度或不会大幅降低，而与三季度大致持平，因此综合收益率或将持平。

　　3、三线城市综合收益率15.1%，环比下降4.5个百分点

　　2019年三季度，三线城市综合收益率为8.2%，环比下降6.9个百分点，加速下降中。

　　2018年四季度，三线城市租金收益率环比略有下降，将小幅降低2019年四季度住宅综合收益率。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场将降温。因此，预计2019年四季度三线城市综合收益率将继续降低，向合理水平回归。

　　4、四个一线城市综合收益率仍处低位

　　2019年三季度，北京、上海、广州和深圳的住宅综合收益率分别为8.7%、4.1%、5.6%和5.6%，均较二季度有较大增长。从综合收益率组成来看，租金收益率分别为1.8%、1.8%、1.9%和1.5%，房价涨幅分别为6.9%、2.3%、3.7%和4.1%。

　　三、50城住宅综合收益率排名

　　对三季度全国50个典型城市住宅综合收益率进行排序。从排行中可以看出，排名前5的城市分别为西宁(27.9%)、唐山(25.4%)、宁波(17.8%)、银川(16.7%)和三亚(15.5%)，除宁波外，主要是弱二线城市和三线城市，属于2018年领涨的城市类型。

　　综合收益率为负的城市有重庆(-7.9%)、海口(-4.7%)、宜昌(-2.8%)、锦州(-2.3%)和福州(-2.2%)等共9城，这意味着，如果2018年三季度在这些城市购买住宅并持有至2019年三季度，将发生亏损。

　　上述计算的收益率均为年化收益率，即以过去一个年度为周期来进行计算。但除此之外，我们还可以计算从2016年二季度至2019年三季度的累计综合收益率，这属于持有期收益率而非年化收益率。

　　2016年二季度至2019年三季度，住宅累计综合收益率最高的前5个城市分别为西安(129.7%)、唐山(128.8%)、海口(114.7%)、无锡(113.5%)和成都(112.4%);最低的5个城市分别为锦州(26.0%)、上海(33.0%)、乌鲁木齐(42.5%)、深圳(44.6%)和韶关(44.8%)。50城中，累计收益率最高的西安和锦州的年均复合收益率分别为29.2%和7.4%，即便是最低的锦州也属于较高的回报水平，整体高于GDP增长率，更高于无风险收益率。

　　四、50城综合收益率趋势

　　7月30日中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。随着政策的收紧，三季度房地产市场结束了上半年的火热状态，市场回归理性，租金重新上涨，租金收益率开始企稳。预计未来几个月房地产市场仍将继续降温，房价同比涨幅继续收窄。综合来看，四季度50城综合收益率或仍将有所回落。

　　执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 王若辰