莱坊：三季度上海核心商务区租金下跌趋势有所放缓

　　莱坊发布最新一期上海房地产市场综述。综述显示2019年第三季度甲级写字楼租金环比下降1.1%至每天每平方米人民币9.3元。零售物业市场上，主要商圈首层平均租金环比上涨0.3%至每天每平方米60.4元。房地产投资市场方面，商办物业市场共录得十宗整购交易。

　　政策回顾

　　7月26日，市政府办公厅印发《上海市人民政府关于本市促进跨国公司地区总部发展的若干意见》，并于9月1日起开始正式实施。其中，优化地区总部认定标准使得更多企业例如互联网、数字化等新兴领域轻资产企业可以符合地区总部认定，享受财政补贴和税收减免等政策优惠。良好的营商环境将推动企业积极发展，无论是规模的扩张抑或是新设立办公地点或者设立分支机构对于上海整体写字楼市场租赁需求的增加大有裨益。

　　8月6日，国务院批准设立中国(上海)自由贸易试验区临港新片区，推出多项积极政策旨在形成国际业务、跨境金融服务、前沿科技研发、跨境服务贸易等功能集聚。企业集聚带来的产业发展机遇使临港的商办项目也获得市场关注，更多企业会选择临港作为办公场所，对于未来上海整体写字楼市场的发展也有积极的影响。

　　甲级写字楼

　　第三季度，上海甲级写字楼市场仅有一个新项目——位于浦东洋泾的陆家嘴滨江中心竣工交付，为市场带来约72,000平方米的办公面积，进而推升上海甲级写字楼总存量至1,872万平方米。陆家嘴滨江中心是陆家嘴集团在2016年以人民币34.13亿元的价格从绿地集团手中购入，在项目收购之后，仍由绿地集团开发代建。

　　2019年前三季度甲级写字楼新增供应量按季持续减少，总计新增办公面积在75.8万平方米左右，较2016年以来同期平均96万平方米的新供水平下降了21%。

　　第三季度，上海甲级写字楼市场平均租金继续环比下跌1.1%至每天每平方米人民币9.3元，这是自2018年第四季度以来连续第四个季度租金出现下滑。核心商务区内平均租金环比下滑0.9%至每天每平方米人民币11.3元，租金下跌趋势有所放缓。其中，南京西路和淮海中路区域的平均租金维持在第二季度水平。小陆家嘴区域内部分租金一直维持在高位的楼宇业主开始调低报价，致使平均租金继续环比下跌1.2%至每天每平方米人民币12.2元。由于第三季度新入市项目有限以及科技、医药和人工智能等前沿行业租赁需求稳定，第三季度甲级写字楼市场整体空置率环比下降1.4个百分点至12.1%。

　　莱坊高级董事及上海办公楼及工业服务部主管张延军表示：“第四季度，我们预计还将有90万平方米左右的新项目入市，主要分布在徐汇滨江及浦东后世博区域。新供的增加将对于上述区域的市场租金产生下行压力。考虑到整体市场需求较弱且未有新需求增长点出现，我们预计第四季度市场租金仍将继续环比下跌1-2%，而整体空置率在大量新供入市的影响下预计将有所攀升。此外，人工智能及其衍生产业在相关激励政策的扶持下继续成为甲级写字楼长期稳定的市场租赁需求来源。”

　　零售商铺

　　第三季度，上海共有八座新商场开业，为市场带来约418,000平方米的商业面积，新供面积约为2018年第三季度的75%，新商场体量均在10万平方米以内。位于静安区的综合体项目博华广场六层商场正式开业，这是第三季度内环内开业的唯一商场，由美国开发商汉斯集团打造。位于浦东前滩区域的晶耀前滩购物中心于8月份试营业，该购物中心由美国开发商铁狮门与上海陆家嘴集团联手打造，商业体量约为68,000平方米。其余六座新开商场均分别为松江的上海九亭金地广场、闵行的丽宝乐园、龙湖星悦荟和百联南方购物中心2区、徐汇的华泾龙湖天街、嘉定的上海信业购物中心。

　　零售商方面，各种不同类型商超类租户开店积极。例如，7月5日，盒马上海我格广场店正式开业，这是盒马在上海的第30家门店，占地面积约2,400平方米。8月27日，来自美国的全球第二大零售超市巨头开市客的大陆首店在闵行区开业，占地20,000平方米。8月31日，淮海路百盛精品超市经过6个月的筹备重新开幕，这也是百盛集团2019年的重点商业项目。9月22日，由香港置地打造的LCMart生鲜市集在浦东LCM置汇旭辉广场开业，建筑面积约3,000平方米。

　　第三季度，上海主要商圈首层平均租金环比微升0.3%至每天每平方米人民币60.4元。主要商圈街铺的平均租金保持不变，而购物中心的首层平均租金环比上升0.6%至每天每平方米人民币64元。主要商圈中，随着港汇恒隆广场为期三年的改造工程即将进入尾声，很多商户陆续开业，第三季度徐家汇购物中心的首层平均租金环比上涨2.9%至每天每平方米人民币78.6元。近年来新天地区域也逐渐取代淮海中路沿线商圈成为该地区的商业新集中地，该区域内购物中心的首层平均租租金环比上涨1.7%。第三季度，主要购物中心的整体空置率环比上升0.1个百分点至11.3%

　　莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“展望第四季度，零售物业市场进入存量时代，位于浦东的华润时代广场和位于徐汇区的港汇恒隆广场都将在经历开业后最大规模的闭店改造后重新开业。科技类商户也计划在上海开设更多旗舰店。华为将携手新世界集团，在南京东路FOREVER 21原址开设全球最大的华为旗舰店，店铺面积超过5,000平方米。第四季度主要商圈零售物业的租金将保持稳定，由于新开业的商场空置率较高，预计空置率将环比微升0.2个百分点至11.5%。”

　　投资市场

　　第三季度，上海房地产投资市场共录得十宗整购交易，市场总投资金额超过人民币100亿元。成交物业类型以商办综合项目为主。尽管国内开发企业为第三季度的主要买家类型，但是来自美国及东南亚的基金公司也表现活跃。大马机构产业联合Chelsfield Group、KHI Holdings和鹏里资产管理以人民币14.54亿元从远洋地产处收购位于静安大宁的大宁国际商业广场写字楼。国际投资机构KKR联合翰同资本收购位于豫园的福都商厦，收购完成之后该大楼将改造成综合用途项目“外滩NEO”。新加坡政府投资公司(GIC)与大悦城地产共同设立的境外并购改造基金Garbo Commercial从大悦城地产手中收购了普陀长风大悦城，未来GIC与大悦城地产将共同管理运营这一商业项目。