3月40城地市前期积压需求反弹 但仍未改降温态势

　　上海易居房地产研究院4月2日发布《2020年3月40城土地市场报告》，该报告显示:

　　土地市场需求有所回暖，但降温态势未变。3月份土地成交量环比增长明显，无土地成交及溢价率为0的城市数量减少，需求量有所复苏。但土地成交价、土地出让金、成交溢价率均在下行，表明40城地市降温态势未变。3月份三线城市土地市场表现好于一二线城市，等待成交量恢复正常后才能体现真实情况，三线城市仍有较大降温空间。

　　土地成交溢价率处于历史低位，下行空间有限。3月，调控政策仍然以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，此外，广州、济南、海宁、宝鸡等涉及放松调控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位没有改变。3月土地溢价率继续小幅下降，但下降空间已经有限，预计未来几个月40城土地市场整体难以快速回暖，但有边际改善的空间。

　　易居研究院研究员王若辰表示：虽然近期经济下行压力加大，但房地产政策仍保持定力，多个城市尝试放松限购的政策都及时撤销，体现不将房地产作为短期刺激经济手段的贯彻落实，但同时也要防范未来市场失速下滑的风险，以促进平稳发展。

　　报告主要内容如下：

　　一、40城整体：3月需求有所反弹，但不改降温态势

　　1、土地成交建筑面积：1-3月累计同比下降18.4%

　　2020年3月，40个典型城市土地成交建筑面积2801.0万平方米，环比增长34.9%;同比下降3.6%。本次新冠肺炎疫情事件对2月份土地市场造成了很大影响，3月份随着疫情的好转，前期挤压的正常需求有所释放，使得环比有较大增长，但不改同比降温态势。

　　2020年1-3月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积8623.0万平方米同比下降18.4%，降幅小幅收窄。增速仍为负值但有所收窄，符合此前预期，随着疫情影响的逐渐减小，一些正常拿地需求将继续释放，但大概率难以和2019年上半年的小阳春相比，预计未来几个月同比增速仍将处于负区间，但可能不会快速下行。

　　2、土地出让金收入： 1-3月累计同比下降9.0%

　　3月，40个典型城市土地出让金收入为1376.2亿元，环比下降9.8%，同比下降14.6%。2020年1-3月，40个典型城市土地出让金累计收入4701.3亿元,同比下降9%，降幅扩大。

　　分城市来看，2020年1-3月，40城土地出让金排名前5的城市分别为北京、上海、杭州、广州和福州。这5个城市的土地出让金总额分别为671.9、643.7、485.3、255.8和206.0亿元，其中，上海同比增速达到79.4%，地市复苏明显。土地出让金排名靠后的是北海、大连、厦门和荆州等城市，金额不超过10个亿。

　　3、土地出让均价：环比下跌2.5%，同比上涨6.6%

　　3月，40个典型城市土地成交均价为4773.2元/平方米，环比下跌2.5%，同比上涨6.6%。2月份土地均价有所上涨主要是因为一线城市有所回暖，且成交占比较大，二三线城市仍在降温中。

　　4、土地成交溢价率：8.6%，处于历史最低水平附近

　　3月，40个典型城市土地成交溢价率为8.6%，与2月相比微幅下降0.8个百分点，2019年12月以来，土地溢价率基本保持平稳，维持在2018年底的历史低位水平，预计未来几个月溢价率仍将保持较低水平。

　　分城市来看，3月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、洛阳、西安、沈阳和徐州，土地成交溢价率分别为47%、45%、41%、38%和37%。3月份，溢价率为0的城市达到10城;无土地出让的城市为4城，城市数量均较2月份有所减少。

　　二、城市分类：一二线城市降温，三线城市基本保持平稳

　　1、一线城市：量价齐跌

　　3月，4个一线城市土地成交建筑面积为214.3万平方米，环比下降54.5%，同比下降28.0%。6个月移动平均成交价为14341.9元/平方米，环比下跌4.4%，同比上涨13.5%。

　　2016年5月以来，一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中，市场已有较长的调整时间，有企稳回暖的需求，预计未来几个月仍将保持震荡走势。此外，一线城市房地产调控政策严厉，土地出让面积相对有限，房企补库存需求相对较大，因此其土地成交量不仅取决于需求量，更多时候还受到供给量的较大影响。

　　2、二线城市：量增价跌

　　3月，二线城市土地成交建筑面积为2172.0万平方米，环比增长81.8%，同比增长2.9%;成交均价为4280.5元/平方米，环比下跌2.1%，同比上涨9.2%。预计未来几个月地价仍将维持低位或缓慢下行。

　　3、三线城市：量价基本保持平稳

　　3月，三线城市土地成交建筑面积为414.8万平方米，环比增长0.9%，几乎与2月份持平;同比下降16.5%。6个月移动平均成交价为2516.7元/平方米，环比上涨2.1%。三线城市样本较少，2月较多城市无土地成交，价格会有些失真，等成交量恢复后才能较好的反映真实价格。

　　三、结论和趋势：政策保持定力，地市降温态势未变

　　2020年初，新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月，调控政策仍然以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，此外，广州、济南、海宁、宝鸡等涉及放松调控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位没有改变。

　　3月份疫情影响减弱，40城成交量相比2月有明显增长，但并未改变同比下降趋势，同时地价、出让金和溢价率均有所下行，市场仍在降温中。目前土地成交溢价率已处于历史低位，进一步下行的空间较小，预计未来几个月40城土地市场整体难以快速回暖，但有边际改善的空间。此外，不同城市差异也较大，二三线城市仍有降温的空间。

　　上海易居房地产研究院