克而瑞：“租购并举”五年，租赁住房市场发生了哪些变化？

　　运营方面，2017-2020年冠寓项目整体出租率呈现不断增长趋势，其中尤以2019年增速最为显著。截至2020年上半年，冠寓整体出租率达到85.3%，开业超六个月的項目出租率为88.6%。

　　资料来源：龙湖财报，克而瑞租售整理

　　同时，上半年冠寓租赁住房收入约7.32亿元，同比增长70%，较同类企业在盈利和运营方面表现更佳。

　　支撑其发展背后的原因在于：

　　① 主航道定位，做强、做长、做大之所以能在短短四年内交出这样一份成绩单，与龙湖冠寓一开始的战略定位有莫大关系。响应国家政策号召及自身发展需求，租赁住房业务发展之初就被定位于龙湖集团四大主航道之一，较高的战略定位使得冠寓发展动力十足，发展前景相对较佳。

　　从数据来看，龙湖集团近两年四大主航道业务占比均有一定程度提升。其中租赁住房业务对集团业绩的贡献一直呈现上升态势。未来，随着业务规模不断扩大以稳健优质运营，业务占比将会持续提升。

　　近两年龙湖四大主航道业务占比及比例变动

　　资料来源：龙湖冠寓财报，克而瑞租售整理

　　对于冠寓来说，其贯彻龙湖集团的做事风格，发展过程中，第一考虑的是做强，第二考虑的是做长，而做大其实是做强和做长的自然结果。 其中，衡量强的主要指标是运营效率和客户满意度，衡量长的角度则是企业的可持续发展能力，冠寓在此方面不断努力，追求成为卓越企业的同时，希望向客户传递更正向的价值观。

　　② 融资优势，助力企业稳健成长同时，在龙湖集团的强信用主体的支持下，融资优势显著，龙湖冠寓的发展更为稳健。由于三个红线政策的出台，不同房企财务状况的差异性导致未来经营风险和稳定性出现分化。

　　龙湖集团财务状况表现优异，各项财务指标均不逾越红线，经营更加稳健，也因此可以获得更具优势的融资成本。2020年上半年，龙湖集团平均融资成本仅为4.5%，领先于业内平均水平。

　　龙湖集团2018-2020年上半年平均融资成本

　　资料来源：公开信息，克而瑞租售整理

　　同时，在国家金融政策的支持下，龙湖在近两年陆续发行了共计50亿的低利率住房租赁专项债券，与建行、中行、工行、农行签署战略合作协议，并与新加坡政府投资公司(GIC)、加拿大养老基金投资公司(CPPIB)共同设立租赁住房投资平台，不断拓宽融资渠道。

　　③ 谨慎严格，快速反应，缩小疫情影响上半年疫情之下，长租公寓行业负重前行，不少企业投拓停滞、运营受损，但龙湖冠寓能迅速从疫情的影响中恢复，这背后既依靠企业前期的持续积淀，也需要团队组织运营的快速反应、高效协同的执行力。

　　自龙湖冠寓成立之初，就以高要求约束自身，设置严苛投资及财务指标，将严标准贯穿至全链条。财务方面，综合成本要求下，各城市可在一定程度上灵活调配，但运营考核会落到每间房间，细化管理颗粒度。且此次疫情突发后，从运营的角度，铺排上半年的成本提效与管控工作，保证了企业的正面营收。

　　回到前端，冠寓也是一直保持谨慎冷静的投资态度，尽管疫情期间出现不少收并购机会，但冠寓内部依然紧控投资指标，严格审查物业合规性，在降低经营风险的同时，也更好的保障了租房群体的居住环境品质。

　　二、实践供给侧改革，推动行业租住品质提升

　　与成熟国家相比，我国租赁住房市场发展还有相当大的差距，龙湖冠寓作为重要的市场参与者，也致力于通过产品、服务等各类解决方案的研发，推动市场供给侧改革，助力行业向好发展。

　　从具体情况来看，由于目前我国租赁住房市场过于分散，且没有形成明显品牌效应，长租公寓的定价权在于客户，而非企业。冠寓始终保持着对市场的清醒认知，从服务者的角度出发，控制成本的同时，通过更优质的产品吸引客户。

　　① 全面落地装配式装修，提升产品品质装修及翻新是长租公寓发展链条中无法避免的环节，目前市场仍存在问题亟待解决。

　　- 首先，随着前两年行业热度攀升，不少人跟风入局，拿房成本哄抬，再加上租赁行业本身的低毛利率，装修环节更需要严控成本投入;

　　- 其次，对于长租公寓而言，装修效率直接影响出租率及盈利能力。其装修周期往往会被强制压缩，装修质量不保;

　　- 更严重的是，一些公寓为控成本选用廉价装修材料，使用的木制和胶都会释放甲醛等有毒有害物质，而长租公寓极短的房源空置期远不足以使这些物质挥发，会对租客健康带来不利影响。