上海二手房市场7月成交破2万 市场信心得到进一步提振

　　据上海链家研究院的监控数据显示，7月份全市共成交二手房2.0万套，环比增长28%，同比下降15%，成交金额659亿元，环比增长37%，同比下降18%，套均总价328万元/套，环比增长7%，同比下降4%，成交均价39429元/平，环比增长6%，同比下降5%。2022年前7月，全市二手房累计成交金额2426亿，同比下降64%，成交套数7.7万套，同比下降62%，套均总价316万元/套，同比下降6%，成交均价38610元/平，同比下降6%。

　　7月份二手房成交破2万套，环比增长较为显著，相比6月份观望的氛围，目前购房者入市的积极性正在恢复，说明市场修复情况乐观。7月份成交量的增长亦符合预期，4、5月份成交停滞所带来的修复需要一个过程，且新房市场彼时供应尚未恢复，6月份存在观望情绪实属正常，随着新房集中供应的入市以及认筹情况的公布，对二手房市场起到提振信心的作用，7月份成交量得以进一步释放。

　　此外，虽然成交量突破2万套，但是考虑到今年以来，受到春节叠加疫情影响，成交节奏不断被打乱甚至打断，基本上缺乏完整的交易周期，未来几个月成交量继续释放也属于情理之中。但目前市场上房东和购房者仍存在价格上的分歧，能够在较短周期成交的房源基本上价格都在合理区间。

　　从成交类型来看，低总价刚需房源的成交占比扩大。主要原因一是刚需购房者的购房周期相对更短，遇到合适房源会较快出手;二是低总价房源对于购房者来说压力更小，目前贷款仍受到“三价就低”的指导，资金能力还是会受到一定限制;三是近年来上海的落户政策和人才引进政策都有放松，拥有购房资格的同时也扩大了刚需购房的需求。

　　从成交价格来看，虽然价格环比有所增长，但增长比较明显的主要是郊环以外，环比增长9%，其他环线的价格增长幅度则没有这么大。而且从同比来看，各环线的均价都出现下跌，下跌幅度达到7%-9%。

　　从分环线的成交量来看，7月份外郊环间占比40%，较6月份持平。内中环间和中外环间的占比略有下降，内环以内和郊环以外的占比有所增长。说明在低总价刚需房源成交占比增加的同时，针对高净值人群的高端房源也有所增长，反而是中间区位的购房者受影响更大。2022年前7月，中环以内成交占比下降，中环至郊环间的成交占比增长。

　　从分环线的均价来看，7月份各环线的均价同比都下跌，其中中外环间同比下跌9%，跌幅最大。环比来看则是郊环以外涨幅最大。2022年前7月，各环线均价相较去年出现下跌，外环外的跌幅相对更大。

　　分区域来看，7月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。今年前7月，成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从累计同比来看，下跌最多的区域为长宁、青浦和浦东，下跌相对较少的区域为崇明、奉贤和嘉定。

　　从成交均价来看，今年前7月，成交均价TOP3区域为黄浦、徐汇和长宁。从累计同比来看，同比正增长的区域为徐汇和黄浦，下跌最多的区域为普陀、崇明和奉贤。

　　分板块来看，7月份板块销量TOP5分别为南桥新城、嘉定主城区、周康、金山新城和惠南。今年前7月，板块销量TOP5分别为南桥新城、周康、嘉定主城区、金山新城和惠南。

　　从成交房源的面积段来看，今年前7月，超小户型和超大户型占比较去年同期增加，中间段仅70-90平的占比增加，其余则减少。50平以下的占比18.8%，较去年增加了0.5个百分点，200平以上的占比2.1%，较去年增加了0.1个百分点。70-90平的占比25.4%，较去年增加了0.1个百分点。

　　从总价段来看，200万以下的占比显著增加，占比35.4%，较去年增加了6.8个百分点，其余各总价段有所下降，特别是400-600万的下降了2个百分点，而800万以上的降幅相对小一些。今年以来，两头占比的表现相对来说优于中间段的表现。

　　来源：上海链家