2022三季度上海房地产市场报告发布 二三批次集中供地挂牌 外环供应大涨

　　三季度上海再次迎来密集的房市、土拍交易活动，随着二三批次集中供地挂牌和两批次新盘推出，市场反应不再平淡。

　　本季度上海开启历时4日的第二批集中供地，7月28日最后一块地成交后，上海2022年第二批集中供地以34宗合计约119.66万平方米全部出让，780亿元成交额完美收官。

　　第三批次集中供地千亿级土地将于9月23日竞拍，出让面积达184.87万平方米。

　　2022年上半年，受疫情影响上海楼市近乎停摆三个月，许多项目直至6月重启第二批次开盘。为保证房地产市场的恢复，土拍和房源在近三个月不断推出，刺激低迷许久的楼市。

　　三季度前两个月，上海新房开盘共计71个新盘，21356套房源。另外，有39个项目未触发入围分，43个项目当日去化率为100%。

　　仁恒海上源为本季最热的项目，销售面积达到9.56万平方米，成交金额113.45亿元，领跑其他楼盘项目。

　　房地产金融积极促稳定，区域性政策力引人才

　　8月4日，上海银保监局召开2022年年中工作推进会，指出要加强流动性风险管理，加大不良资产处置力度。坚持"房住不炒"定位，保持房地产融资平稳有序，有效满足刚性和改善性住房需求，加大对长租房市场和保障性住房建设的金融支持力度，支持上海市做好"保交楼"工作。

　　观点指数认为，本次会议是为了防止出险房企事态进一步扩大化，明确金融机构的职责，对信用不良企业加强管理，这也给经营良好的企业提供一个警示。第二，在"断供"影响下市场需要提升信心，本次会议的落地将会给购房者增添一层措施保障。

　　8月20日，上海人民政府发布的《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》。措施中的人才政策提到在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

　　另外，为进一步优化人才落户政策，政府将赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权，提高企业吸纳高校毕业生的积极性。

　　属于自由贸易试验区的临港新片区容易形成产业聚集，人才购房政策的效果可能会加大吸引部分人才到该区落户购房。据不完全统计，临港新城板块的新开盘项目，当日去化率为100%。

　　观点指数认为，上海整体的限购政策短期内不会做出太大的调整，但是会在某些区域进行一些试点探索，一方面是要维持房地产稳定，另一方面是增加市场活力。

　　二批次供地收金近八百亿，三批次挂牌千亿级土地

　　本季度上海第二批次集中土地于7月28日出让竞拍结束，34宗地全部成交（含2宗城中村改造项目用地），共收获土地出让金780亿元，总出让面积约119.66万平方米。

　　青浦区、嘉定区和浦东新区出让地块宗数最多，均为5宗，成交额均超过百亿元。其中，12宗底价成交，13宗达到中止价，进入"一次报价"阶段。

　　从拿地主体来看，央国企依然是本批次拿地的主力，具体表现为国有资本企业累计拿地额占比93%，宗数占比84%。本次联合体拿地的数量有11宗， 而第一批集中供地有8宗。

　　华发在二批次中权益拿地额达110.4亿，在所有房企中位列首位。招商蛇口和保利发展各拿5宗地，前者权益拿地金额为87.4亿，位列第二；后者以81.6亿排名第三。

　　与第一批次相比，保利发展和越秀地产首次参与了本次上海集中供地，并且越秀地产联合保利发展分别拿下位于嘉定区嘉定新城(马陆镇)马陆南社区JDC1-2301单元地块和杨浦区江浦社区R-05地块，合计以95.18亿元的成交价夺得。

　　本批次集中供地平均溢价率为4%，较上一批增加1%。可见优质地块供应有所增多，有8宗地块位于传统市中心区域。其中最引人瞩目的是长宁区新泾镇地块，一共吸引了6位竞买人参与竞争。

　　8月25日，上海土地交易市场集中挂牌35宗涉宅地，总出让面积约184.87万平方米，总起拍价达1030.45亿元。相比前两批，土地供应面积有所增加，起始价第一次达千亿级。

　　本次竞拍将于9月23日开始，并对竞拍规则作出调整，之前一次书面报价阶段如果有2家报价相同时，将会产生一个随机值。现调整为一次书面报价结束后，相同报价的竞买人需修改报价直至无重复报价。若有效报价数在三至五个之间，系统会触发相应数量的"随机值"，使有效报价共达到六个，若有效报价数为小于三或大于五个，则不触发"随机值"。

　　外环供应大涨，积压已久的需求获释放

　　本季度推出了两批次的新房项目公示，一共79个项目，同比增加47%，面积为275万平方米，同比增加51%，套数为25006。

　　三季度前两个月上海新房开盘，共计71个新盘，21356套房源。另外，有39个项目未触发入围分，43个项目当日去化率为100%。

　　2022年第一次新房项目公示是在2月份，第二批次是在6月份，期间的几个月是因为上海的疫情造成全市静默，房地产市场陷入低迷，直到6月才开始有动静，所以积压到第三季度的供应量大幅上升。而从历史销售情况来看，三季度末四季度初是销售的旺季，需要备足货源提高销售收入。

　　得益于疫情的有效控制和8月LPR的调整，即1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，因此二季度上海楼市交易相比上一季度有较为乐观的交易量。

　　从图表中可以看到，本季度前两个月销售最多的区域是外环以外，共售出25792套住宅。中心城区的住宅成交量不多，内环以内只有2823套，主要还是因为大部分供应来自外环。

　　仁恒海上源为本季度最火项目，销售面积达到9.56万平方米，成交金额113.45亿元，领跑其他楼盘项目。该项目位于杨浦东外滩，平均售价为115000元/平方米，第四期项目于8月18日推出，当日去化为100%，楼盘抢手。

　　值得注意的是，碧桂园推出的柏悦江湾和柏悦前湾合计售出907套房，成交额73.14亿元。

　　从本季度房市和土拍情况来看，成交活跃度明显上升，很大程度上是封控解除后积压已久的需求得到释放。

　　从市场表现上看，上海楼市有回暖的迹象，刚需买房人群贡献了一部分力量。相比其他城市陆续发布对房地产的政策支持，上海动作较少。

　　尽管房地产整体情况不是那么乐观，但是市场是存在的，并且政府、金融机构和房企都在积极探索。从供应来看，上海房企三季度推盘数量增多，这也是为了9月、10月黄金时期的到来而积极备货。

　　来源：观点指数