上海楼市总结之土拍篇：土拍规则不断优化，国企、央企大赢家

　　土拍双集中进入第二年，不过不少城市在拍地环节上“加量”。比如上海进行4批次出让，南京甚至有5批次出让。这也直接导致上海今年涉宅用地的宗数和金额超过去年。尽管量不少，但没有一宗土地流拍，体现上海楼市的消费韧性。

　　平稳开局 土地全部成交

　　今年4月，上海市规划和自然资源局披露全年土地供应计划，其中，商品住房用地522-592公顷。经过4批次集中交易，顺利完成今年计划。从土拍节奏来看，前3批每一批成交的土地宗数都在30幅以上，总量相对平衡，最后一批土拍数量只有6宗，下坠幅度较大。

　　从交易情况来看，最大特点有几个：

　　土地供应集中在外围

　　上海发展重点聚焦在五大新城，因此，土地投放有意增加这些区域的比重。临港是五大新城中最抢眼的地方，总交易量比其他几个地方都高。

　　国企、央企成为拿地主力

　　去年这一格局就有苗头，今年这一现象得到固化。这和国、央企综合实力强有一定关联。今年招商蛇口拿了10宗地块，排名第一，华发、保利都拿了7宗，并列第二。象屿拿了6宗地块，排名第三。上海拿地靠前的看不到民营企业身影。

　　有溢价地块少

　　今年行业继续承受重压，“保交付”是工作重点，销售疲软的情况下拿地更为保守。作为企业而言更要把有限资金投入利润更高的地方，因此，一线和强二线又成为避险之地。当然，并不意味市场会“抢破头”，一方面和上海土地供应充分有关;另一方面房企拿地也颇为理性，不强求，不会高价抢地。因此，今年绝大部分地块都是底价成交。

　　土地品质佳

　　上海土地之所以能吸引开发商，今年投放土地品质不错也是重要原因。比如长宁很少有土地出让，今年出让一幅新泾镇土地，离开西郊公园不远，可以做高品质公寓。此外，今年普陀、杨浦、静安中兴社区等中心区也有不少地块推出，稀缺性导致市场关注度高。外围区域也投放不少市场关注度高的地块，比如徐泾、顾村等等。上海进入改善时代，这些板块都是改善和首次置业关注度相当高的地方，不用担心销售压力。

　　土拍规则不断优化 机会公平对小房企友好

　　上海经历特殊时期，为提高房企参与度，上海对土拍规则进行微调。一方面提供更多拿地可能，实现机会公平，另一方面，优化参拍规则，进一步体现价格公证。因此，今年继续可以看到类似宸嘉发展、南昌市政、祥源、如皋合盛等“新面孔”。

　　没有打分，直接竞价

　　上海拍地采用招挂复合方式进行，对于热门地块参与人多，一般要通过“打分”方式先筛选一批分数高的企业参与。对于中小房企，尤其是没有在一线有项目的房企比较吃亏，因为分数低，容易被淘汰。今年只要报名就可以参加，不论地块多热门，房企都有机会参与。这也导致最后一批土拍，顾村地块有12家竞买人参与，也是启用新规则以来参与人数最多一次。

　　资金监管要求降低

　　上海土拍资金要求全国最严。首先要求是自有资金，而且是穿透式监察。被监管的拍地资金往往是起拍价的1.3倍，即100%起拍价+10%溢价上限+20%保证金。比如一幅地块起拍价100亿，趴在监管账户的资金要达到130亿。本来房企资金就颇为紧张，一放可能要将近一个月，拍一次地就算没有拍中，资金反而被搁置，参与的成本很高。而这一次，从原来最高130%降至110%，保证金抵消在其中。

　　随机值增多

　　随机值的目的就是防止串通，这次随机值又有了新“花样”。据上海土地市场官网发布的《关于住宅用地集中出让相关提问的解答和提示》公告，竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同(无论该报价最终是否有效)，将触发系统新增一个大于中止价但不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值(有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算)，未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。换而言之，如果有3家参拍者，除了3个报价外还会由机器自动产生另外3个“随机值”。这样平均价更难琢磨，杜绝串通拿地的机会。

　　国企央企继续领头 民企参与度将会提升

　　上海房地产联动价留给房企足够利润空间，也是房企重要利润来源，上海也是楼市消费力最有韧性的城市，因此，上海土地市场肯定还会保持较高吸引力。基于此，明年土拍依然不会看到有流拍现象。所有土地均能平稳出让依然是可以确定的结果。

　　当然，市场分化不可避免。比如20-30亿总价不高，又处于热点板块的地块依然会受到热捧，最后进入一次性报价阶段，拼运气才能拿地的现象仍会发生。另一方面，随着年末诸多政策利好，比如不少房企拿到银行受信，允许增发等等，资金宽裕后补仓需要。尤其像招商、保利等房企，今年开盘项目多，按此推算，上海土储并不充裕。因此，这类房企还会保持较快拿地频率。当然，不少质地优良的民企也获得资金支持，比如万科接连拿到多个银行授信，明年也会积极参与上海市场土拍，民企也会有试探性回归。总之，明年的土地市场依然看点多多。

　　来源：中原地产 卢文曦