长风将建地区总部写字楼

　　经过一段时间沉寂后，长风商务区再度成为关注焦点。昨日下午，杭州绿城置业、上海华彬投资有限公司经过52轮报价，最终以24.3亿元，溢价率8%，联合购得长风地区10号北地块，创下了今年商办用地总价记录。与此同时，这也是6月以来出让的11幅非工业类用地中的第9幅以联合体的形式竞得的土地。

　　业内人士坦言，从近期多幅地块为企业联合体竞得来看，银根收紧背景下，房企资金链趋于紧张，联合拿地的方式便于企业间分摊开发风险及成本。

　　43家房企放弃长风优质商地

　　由于目前楼市调控主要是在住宅市场，使得很多开发商开始将目光转向商业地产，但是对于长风商务区本次出让的优势商业地块，却并未引得众多房企力拼。

　　上海规土局网站显示，虽然共有45家企业领取了该地块竞买申请表，但最后只有旭辉和绿城联合体两家公司申请了现场竞价。在昨日下午现场竞价采用举牌竞价形式进行，经过了52轮的竞价，最后绿城、华彬投资联合拿下该地块，成交价24.3亿元，楼板价10768万元/平方米。虽然创下今年商办用地总价记录，但溢价率只有8%。

　　出让公告显示，该地块东至中江路，西至泸定路，北至同普路，为商办用地，出让总面积为90269.7平方米，容积率2.5，出让起始价格22.51亿元。与此同时，此地块的出让门槛颇多，商业建筑面积和办公建筑面积的比例分别为20%和80%，并设置了较为明确的功能定位，规划建设适合企业总部入驻的甲级办公楼（其中，单幢地上建筑面积5000-7000平方米的办公楼在10幢左右，另有若干幢单幢地上建筑面积1-3万平方米的办公楼），同时还可以建设一座地上建筑面积4万平方米左右的五星级酒店以及两幢公寓式办公楼（地上总建筑面积4-5万平方米）。竞买人应承诺在项目建成后，至少引进5家行业龙头企业或境内外上市公司总部或地区总部迁入项目所在地，并税收落地。

　　“正是地块对企业的限制要求较多，对企业的资金和运营经验等有较高的要求，且功能定位明确，大大降低了地块竞争的激烈度。”上海中原研究咨询部总监宋会雍分析说。在他看来，长风板块开发节奏相对缓慢，前期的宅地土地价格透支过大但开发推进并没有对应发展。区域商办物业的成长仍处在起步阶段，该地块较高的起拍价格仍基于未来的成长前景。8%的溢价水平反映出开发企业对该地块开发前景有期待但短期并不乐观的理性心态。

　　“虽然商办项目在销售过程中不受限贷限购等重磅政策的影响，但是信贷缩紧，开发商融资渠道受阻，央行连续加息，开发商资金压力明显增大，因此商办地块开发商出手仍然较为谨慎。”宋会雍说。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也赞成此观点。他指出，长风地块的商业地产实际发展一般是造成该区域商办用地普遍不如住宅用地的原因之一。其次虽然目前住宅受控，但是除个别项目外，整体范围的商业地产成交提升并不明显，远未达到预期中的火热预期，仍处“温吞水”阶段。故开发商对商办用地仍较谨慎。

　　相较2008年及2009年多幅长风区域商办用地1万元左右/平方米的楼板价，此次长风地区10号北商办地10768元/平方米的楼板价并不高昂。

　　房企联合拿地摊风险

　　“又是一个联合体拿地。”当公证人员昨日下午最后宣布长风地区10号北地块被绿城联合体竞得后，在观摩区的很多业内人士都不由感叹道。记者查询上海规土局网站数据发现，从6月1日到6月15日，这半个月内出让的11幅商业及住宅用地中，共有9幅地块是以联合体的形式竞得。

　　上海同策咨询研究部负责人张宏伟指出，对于土地市场而言，由于楼市“限购”、存款准备金率的持续上调及信贷政策的不断从紧等方面因素的影响，房企资金链越来越紧张，为了规避拿地及后市开发的风险，开发商以“联合体”形式拿地在未来将成为常态。

　　“这是连续提高准备金率及加息后，货币紧缩政策所带来的必然结果。实力较差的企业没有能力独立拿地，大开发商则考虑降低风险、减轻资金压力。”黄河滔指出，联合拿地就意味着分享利润，如果企业能选择独立拿地，肯定不会选择联合拿地，如今，迫使吃惯了“独食”的开发商们联手，则是因为资金链并不宽裕。