房企再次涌入三四线城市市场 区域战略持续性待考

　　过去几年，房企采取的普遍策略是重金布局一二线城市，而库存规模过大、利润空间狭小的三四线城市一直被列为“禁区”。2017年，这个区域战略可能需要重新锚定了。

　　在一二线城市限购升级后，受溢出效应影响，三四线城市对一线城市及热点二线城市溢出效应的承接作用明显。

　　中原地产研究中心4月24日发布的数据显示，截至目前，50个重点城市2017年的“卖地”收入为7645.3亿元，同比上涨53.3%。但在一系列约束性政策下，高溢价、高单价地块出现数量有所减少。

　　4月以来，江苏启东，江苏苏州下辖的吴江市，浙江嘉兴、衢州等地连续拍出高价地，启东最高地价跨过7000元/平方米“关口”，并出现80家房企争抢一块宅地的局面。

　　不只是长三角。今年2月，恒大的8个投资部曾在报纸刊登整版广告求购珠三角土地，目标城市包括广州、深圳之外的东莞(楼盘)、佛山、中山、珠海、惠州等地。

　　另外，碧桂园、华夏幸福(600340,股吧)、绿城等千亿房企也在通过产业地产、特色小镇等模式打入三四线城市甚至县乡区域。

　　土地是房企规模的主要支撑，拿地动态则是其对后市判断的反映。历史经验告诉我们，对于区域选择和战略路线的准确判断可以成就一家房企，如2009年以后，主要业务在三四线城市的恒大转向一二线“攻城略地”，最终在2016年实现了销售规模的登顶;同时，对于区域的不当选择遇上楼市危机期也可能置一家房企于风雨飘摇之中。

　　眼下，房企再入三四线“禁地”，会是一个历史的选择吗?

　　三四线的机会

　　“今年新房销售的真正机会在三四线城市。”3月底，世联行董事长陈劲松对经济观察报表示。陈劲松的判断依据是，一二线城市是本轮调控的重灾区，成交量价均不乐观。

　　正如当代置业执行董事兼总裁张鹏所说：“一二线城市既限房价又限地价，利润是固定的，而通过国内发债与国外发债，开发商手头还有不少资金，没有地方投，利息支出、成本都在那摆着，肯定要向价值洼地的三四线城市流入一部分。”

　　今年一季度的房价数据佐证了以上观点。中国指数研究院的数据显示，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。

　　北京“317”新政出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌;而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨，如广东清远3月房价环比上涨了18.28%，位列环比涨幅榜第一，福建漳州(楼盘)房价也环比上涨了15.76%。

　　中金公司预测，三四线城市2017年上半年仍将表现强劲，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%。

　　兴业证券房地产首席分析师阎常铭表示，此轮三四线楼市行情是由加杠杆而来的，过去几年三四线城市杠杆率在50%-70%，今年到了80%。因此，“杠杆跑到三四线城市去了”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也发现，目前包括湘潭、潍坊、大连、资阳等城市，去库存的态度还是很明确的，和主流调控不一样，部分城市在公积金贷款方面仍有较宽松的政策。

　　有券商做过三四线城市调研，显示“用按揭支付去库存”是一个普遍现象，很多按揭利率优惠幅度比数据统计还要大。

　　土地供应上，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，早在两三年前，部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地，如江西南昌去年商品房土地供应量下降两成，为近4年新低。在去库存的思路下，未来1-2年部分三四线城市的供求关系可能得到改善。

　　来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示，未来3-5年，长三角区域部分三四线城市(含部分县级市)，可作为开发房企未来进入的备选城市。对于去化周期小于15个月或区域中心城市周边的三四线城市，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。

　　聚焦城市圈

　　事实上，在今年3月的年报或业绩会上，不少主流房企已流露出对三四线城市的关注。

　　旭辉在其年报中阐述：强三线城市依靠产业和人口导入的优势，加上受惠于与相邻大型城市融合的“都会化”趋势，在2017年的市场调整期是最值得关注的城市板块之一。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，除热点城市外，新城控股也在关注环大城市周边的中小城镇，“比如广州周边的东莞、惠州等地，北京周边包括固安、香河、永清，是未来市场的机会点”。