上半年即将过去,楼市中考成绩如何?总体来看,在住房不炒的定位下,上海调控政策延续高压,楼市成交延续平淡。
据上海中原地产数据显示,截至到6月25日今年上海新房市场成交255.92万平方米,环比减少24.13%。交易节奏上以往的金三、银四、红五月均没有靓丽表现。
新房市场:价格倒挂 市场分化
供应方面数据显示,今年入市项目72个,供应面积达到233.41万平方米,环比减少6.50 %。供应方面呈现几个特点:
供应乏力,且节奏不理想
只有4月出现一次爆发式增加,其余时间均处于低空运行。尤其是6月整个上半月居然没有项目领到预售证。此外,中高端房源迎来集中入市,中环以内项目达到10个,面积达到45.84万方,环比增加42.40%。
房企放低姿态
以往遇到调控政策,多数房企会选择“死扛”。放盘多以3、4万平方米小幅入市为主,后续入市产品还有加价打算。但经过1年多,政策风向根本没有改变迹象。并且基于价格窗口指导,唯恐下半年价格还会下压,因此房企尽可能跑量。上半年有11个项目单次供应超过5万平方米,有的项目甚至将项目一次性全部推向市场。
一、二手房价格倒挂是常态
今年项目入市最大特点是一、二手房价格倒挂,新房入市多为板块平均水平或是低于周边次新二手房价格。外围价格倒挂不是特别明显,但是越是中心区倒挂越是明显,个别项目甚至是周边二手房价格的8.5折。
受到供应节奏影响,成交并没有太多突出表现。总体来看,比较平稳。但市场出现分化,这点在认筹方面特别明显。比如中心区域的项目开盘,300套房子可以吸引几千人摇号,而在金山等远郊区域,尽管价格低,但参与摇号的买家只有个位数!以往哪怕是外围区域,只要价格便宜就会有人关注,可见市场预期在走淡。
二手房市场:议价空间稳定 成交低位运行
相比起新房市场供应上的顿挫,二手房市场挂牌还是比较稳定的,除了年初淡季因素,3月后大部分时间周度挂牌都在万套以上水平。基于稳定挂牌量,市场成交大幅缩水空间被封杀,数据显示,前5个月上海二手房成交6.6万套,累计同比持平。
尽管二季度成交量略有反弹,但绝对量还是不高,正常流量一般一个月2万套,现在比正常流量还要低一些。因为交易量处于低位震荡,议价空间普遍3-7%。房源有明显缺点,比如楼层差,位置差,房型差等等基本接近7%,高总价房源要成交至少打9折才能吸引客户。市场调整特别是价格调整的社会预期形成,买家普遍不急于入市;而诚意买家则直接要求更大的议价空间。
2024-04-19 11:25
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