“单一新建”为主的保障房筹措模式正不断被打破

　　以“单一新建”为主的保障房房源筹措模式正不断被打破。

　　4月17日，常州市住房保障和房产管理局住房保障处处长王惟佳在接受本报记者采访时表示，常州市政府常委会议已讨论通过了常州关于转变市区保障性住房筹集方式，加快实现住房保障应保尽保的相关政策方案，该方案的核心内容即是收储社会租赁房作为保障房房源。据介绍，近期，常州市房管局将会正式出台该政策的实施细则。

　　业内认为，收储社会零散租赁房源，既有利于改善新建保障房过长的供应等候时间，也能减小收购建成项目的资金压力。同时，社会租赁房源的优越地理位置，也能弥补当前新建保障房多规划在偏远区域而带来的交通不便、配套不完善等短板。

　　不过，这一举措可能带来的问题与优势一样突出。业内分析，由于房源分布零散，价格评估需要相关部门花费相当大的人力，而收储后的物业管理、房源维护等也缺乏科学合理的管理模式。

　　租金低于1000元/月

　　据一位知情人士介绍，目前常州市场上的空置房屋数量较多，常州市中心城区80平方米以下的房屋有15.3万套。据常州市房管部门初步调查，有意向把自己的房子出租给政府的，已有1400多户家庭。这为收储社会租赁房源供给保障房提供了现实的可能性。

　　记者得到的该政策框架显示，廉租住房房源倾向“建储并举”，对符合廉租住房保障条件的低保(特困)无房家庭实行实物配租;公共租赁住房则全部为社会租赁房源。公共租赁住房保障家庭既可以选择实物配租，也可以选择享受租金补贴，自主租赁符合其家庭需要的房源，只是房屋租赁合同须经住房保障有关部门确认备案。

　　对于房源收储细节，上述框架显示，由常州市住房保障收储管理中心作为收储主体，负责收储房源以及相关后续管理工作。向社会收储的房屋要符合保障房户型要求，即80平方米以下的中小户型。同时，要有稳定租赁期限，一般在3年~5年租赁期，且租金低于1000元/月。据记者了解，常州简装小户型房月租金为800元~1500元。王惟佳表示，常州市已经做了相当充分的前期调研，对收储社会租赁房源筹措保障房制订了成文的细则。当前，该方案正由常州市政府法制办把关，如果和现行法律法规不存在冲突，近期将会以新闻发布会的形式公布。

　　后期管理是难点

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，当前，各地“单一新建”筹措保障房的模式遇到诸多难题。

　　数据显示，2012年，全国保障房开工目标从去年的1000万套缩减至700万套，但资金需求依然高达2.5万亿元左右，保障房融资瓶颈成为诸多地方政府无法回避的难题。

　　当前，绝大多数地方政府是依靠传统的地方债、企业债方式为保障房建设筹资。然而，在调控背景下，融资渠道渐窄，地方政府保障房融资压力随之不断增大。“收储社会租赁房源可以缓解新建保障房的资金压力。”陈晟表示，“建储并行”的筹措模式，使得保障房房源来源多样化，缩短保障房供应时间，更为重要的是，资金需求大大减少。

　　同时，陈晟认为，当前地方政府为了平衡地价收益，新建保障房多规划在较偏远的区域，这类区域交通不便、配套欠缺。以上海市为例，近期上海两个市筹公租房项目入市，但地理位置偏远和租金的不平衡，使得首期申请率仅达房源的4成。他表示，社会租赁房源地理位置一般较好，这可有效改变这一劣势。

　　不过，社会零散租赁房源的收储缺点也难以忽略。上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍认为，由于分布较为零散，对于待收储的社会租赁房源的价格评估成为难题，这需要耗费大量的人力、财力。同时，这类房源收储后的房屋维护监管、物业管理等都面临着缺乏科学合理解决办法的难题。对此，王惟佳表示，该方案的细则将对这些问题一一明确，但目前还不便透露。