房地产经济逐步复苏 还要看经济大环境是否利好

　　经过近年的开发投资提速、借贷猛增后，今年众多房企开始进入偿债高峰年。据统计数据显示，仅涉及房地产信托偿还的规模就已达约2500亿元。分析人士表示，房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧，数据显示房企的偿付能力甚至略低于2008年。另一方面，从71家上市房企公布的年报来看，开发商库存增长迅猛，同比增长42.7%，去库存成为房企共同的选择。进入第二季度后，越来越多的开发商加入降价促销行列，以价换量成为市场共识。

　　世联地产重点监测的28个城市降价楼盘数据显示，截至今年3月中旬，今年以来新增降价楼盘197个，超过20%降幅的楼盘占比由去年的13%上升至20%。与之对应的是，购房者期望最低降幅从20%降至15%，购房者预期好转。这些说明，市场主动适应购房者的预期，促使成交量的回升。

　　另一方面，环球经济走势的影响，对于国内房地产市场也产生了不确定因素。在分析人士看来，目前全球经济依然面临着较大的挑战，发达国家受累于低迷的经济形势，需要持续的量化宽松。欧债阴霾未消，欧元区经济无起色，走出衰退期仍需克服重重困难。发达经济体仍将维持宽松的货币政策，美联储、欧洲央行、日本央行和英国央行等都纷纷表示要延续甚至扩大宽松货币政策，以保持经济复苏的势头。发达国家持续的新量宽，明显改善投资者避险心理，投资偏好得到提升，资本重新流入新兴国家。在此背景下，资本重新流入中国，国家新增外汇占款转正，结束了持续3个月的负增长，从而使国内资产价格得到一定程度的支撑。

　　世联地产人士就认为，从国内经济看，GDP和CPI双降的趋势明显，各项经济指标亦不容乐观，说明当前国内经济面临着巨大挑战。为了实现经济稳定增长的目标，央行对货币政策进行预调微调，先后两次下调存款准备金利率，正式宣告中国的货币政策转向。信贷情况也在不断好转，Shibor利率持续走低，显示惜贷情绪好转，新增贷款恢复增长，3月份新增贷款高达1.01万亿，远超市场预期。另外，10期国债收益率与2年期国债收益率的息差不断扩大，显示国内流动性在不断好转。流动性的持续改善是房地产市场出现3月阳春的关键因素。

　　据悉，包括万科、中海、保利、恒大、龙湖、绿城、星河湾等众多品牌开发商将提高去存货化速度作为今年重要的经营策略。世联地产市场研究部的分析认为，品牌开发商采取以价换量的市场策略，不仅是基于政策做出的判断，也是出于业绩和股东的压力，以及行业发展的内在要求。在政策调控的背景下，71家上市房企的年报数据显示，房企的净资产收益率回落，利用杜邦分析法对上市房企的分析结果显示，未来房企ROE难以提升，因此提高资产周转率是改善房企未来ROE的主要途径。房地产行业通过依赖高财务杠杆和价格上涨带来的高利润和实现快速增长的时代已经一去不复返了，快周转成为当前房企的主旋律。