2016年7月01日上午,合景泰富以47.35亿元的总价,夺得上海市松江区方松街道新城主城B单元B06-06号地块,楼板价39073元,溢价56%。可售商品住宅楼板价4.1万/㎡,未来保本售价6.2万/㎡。
地块范围:东至龙马路,南至广富林路,西至河道,北至银泽路,总出让面积86559.9平方米,土地用途为宅地,起始总价30.3亿元,容积率1.4,起始楼板价25003元/平米。
该松江地块共吸引了15家房企参加竞买,包括:碧桂园、绿城、保利地产、同济、新城、招商、建发、合景泰富、中粮、K2、象屿、融信、滨江+平安、金茂+中铁、首创。
根据出让文件公告显示:地块建筑限高40米,地上建筑密度不大于30%,绿地率不低于35%,集中绿地率不小于10%。地块规定住宅套数下限为1076,内需配建5%的保障性住房(计6059.19 平方米以上),此外,中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积60%。全非毛坯住宅面积应占总住宅面积的50%以上(不包含保障性住房等)。
此外,须在龙马路、银泽路交叉口预留不少于1000平方米开放式公共广场,由开发商运营管理。并且须在地块内布局东西向宽度不小于12米的公共通道,且建成后须对外开放。
地块最高可配置10%的配套设施,其中包括配套公建和商业。
从位置上来看,地块距地铁9号线松江大学城站不到1千米,步行的话也只需要15分钟,可以称得上轨交房,并且还不受地铁噪音的影响;
关于地块的对口学校,出让文件并未提及,只是说到教育局统筹安排就近安排入学。不过地块周边学校林立,有东华大学、上海对外经贸大学、上海外国语大学等,学术氛围相当浓厚。
地块周边房源较多,有绿地蔷薇九里别墅、三湘四季花城、保利西子湾城等成熟小区。特别是地块北面的首创锦悦,该楼盘自从14年12月首次开盘以来就一直销售成绩较好,目前暂无房源在售,预计7月份会新推出花园洋房。
某房产中介向房掌柜说到:“三湘四季花城及周边的二手房价差不多在3万多一点,有的稍好点的房源甚至卖到3.3万,房价相对于去年来说将近涨了30%,要在这个区域买房的得赶紧了,等这个地拍完,估计房价还会涨”。
从商业配套来看,地块周边的商业主要是在松江大学城地铁站附近,有开元地中海商业广场、三湘财富广场等,地块往东1.5km左右有万达广场,商业配套相对成熟。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示:松江大学城板块经过多年发展日趋成熟,而轨道交通9号线拉近到市区的时间距离。并且板块内保利、三湘、绿地等多个品牌开发商入驻,并且产品交付使用,当前居住氛围已经形成。诸多小区的社区商业也陆续营业,能满足基本生活所需。大学城以及广富林遗址给板块带来人文气息。
同时他还表示,合景近期在上海没有太多土地储备,因此拍地也比较激进。从成交楼板价来推算,未来保本价可达6万/平方米。该项目未来预期售价和当前产品售价落差将近1倍。并且该地块由附加条件,即10个月内开工,46个月内竣工,降低囤地的可能,因此那么高的地价给盈利带来不小压力。
7月土地市场受拍又出现高价地,短期来看,楼市预期已经被土地市场抬高。并且出让土地的位置也比较理想,尤其是中心区还有一些地块出让,预计将给中心城区房价带来压力。尽管7月是淡季,但是在土地市场的助力下,楼市或仍有表现机会。
据房掌柜了解,松江新城板块上一次纯宅地出让,是在2014年12月,被上海万科投资管理有限公司以8.86亿元竞得松江区方松街道SJC10008单元05-06号纯宅地,楼板价11019元/平方米,溢价率22%。目前该地块所打造的项目,万科云间传奇目前只剩少量房源在售,均价达3万/平。
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万科云间传奇 均价:30000元/平方米 |
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