崇明区来了 5月的两块高价地要解套？

　　2 市场集中度分布

　　主力板块方面，除2009年外，崇明新城持续占全县成交量的主要份额，基本保持在6-8成;别墅板块方面，2010年以后，陈家镇板块低密度别墅的兴起给整个市场注入活力，也拉动全县房价的大幅度上扬;购房趋势上，随着长江隧桥的开通，旅游客与日俱增，投资度假型购房需求成为崇明购房客户的主力，尤其是在别墅市场上。

　　值得注意的是，近期长兴岛板块开始发力。2015-2016年4月，以公寓市场为主的崇明新城、崇明其他、长兴岛板块套均总价出现上扬，尤其是长兴岛板块，受到今年新开盘的御岛财富公馆项目带动，板块价格出现大幅提升。

　　图2：2015-2016年7月崇明县住宅成交板块分布

　　(按套数)

　　数据来源：同策咨询研究部

　　3客群需求分析

　　产品类型方面，2010年以后，即使陈家镇别墅项目入市，但整个崇明县公寓成交占比依旧高达7-8成，联排别墅市场占比普遍在12-20%，陈家镇板块和崇明其他板块独立别墅成交占比最高，分别达25%和21%。套均面积方面，公寓普遍在110平米以上，而独栋别墅去化则减缓，联排等经济型别墅去化走强。套均总价方面，150-200万元公寓总价较为受欢迎，而在别墅市场上300-500万元总价的经济型别墅备受关注。

　　图3：历年崇明县住宅产品类型需求变化(按套数)

　　数据来源：同策咨询研究部4短期库存压力

　　当前可售量为27.84万平米、1433套。陈家镇板块2009年以来别墅项目开始入市，多处于供大于求态势，受到2011年以后实施住宅限购政策以及今后几年接二连三的针对投资性购房的打压，去化速度相对缓慢，当前存量远超其他板块。

　　全县短期存销比为12个月，处于8-15个月的合理区间。但各板块短期存销比分化严重，陈家镇板块去化压力较大 。