莱坊：网购和私人房地产投资者有什么关系？

　　▲全球电子商务销售情况

　　对于零售商来说，这意味着送货速度已经成为比价格更重要的竞争点。赢得市场份额的关键愈来愈关乎能否实现最晚下单截止时间和最早送货时间。事实上，一些零售商现在提供当日送达服务，让消费者既能享受“实体”门店的及时性，也能享受足不出户订购的便捷性。

　　所有这一切的最终结果就是重视如何调整和升级物流网络。以英国一家领先的零售商John Lewis为例，十年前它将75%的投资用于门店。如今，它将75%的投资用于配送和IT，只有25%用于门店。

　　这一趋势推动了物流设施数量的有力增长，包括超大型区域配送中心(储存、拍照、分拣、包装盒整理分类货物)，以及城市包裹配送点和仓库站点，这些设施都是为了保障“最后一英里”的配送时间，以满足消费者的需求。

　　更上一层楼

　　虽然两者都是极具吸引力的投资机会，但我们在这些城市当地设施中注意到了最大的潜力，私人投资者可以利用它寻求稳定长期回报，并利用城市崛起和规模日益扩大的城市化所带来的机会。这在需求和供应两侧都提供了一些有吸引力的投资前景。

　　随着电子商务的增长，给不断扩张的城市集群提供“最后一英里”送货服务的需求也不断增加。零售商和快递公司将继续发展其城市物流服务，以满足消费者需求，对于更合适物流设施的需求将相应增长，这种强劲的需求预计将带来稳定的占用率和租金增长。

　　充满活力和不断发展的城市需要一个高效运作的供应商网络，比如从新鲜食品供应商到汽车零配件供应商、批发柜台和仓储等。因此，推动了对于物流物业需求的不仅是电子商务，其他企业也希望在靠近客户的地点建立基地。

　　随着城市的发展，对于土地的压力和来自不同用途之间的竞争不断加剧。我们认为城市物流是在大城市中心拿地的较佳潜在切入点。投资者可以采用购买此资产类型的策略，在中短期带来收入和资本增值;而在长期可以根据当地法规更改其用途，比如更改为具有更高价值的用途(比如住宅)。

　　考虑到这一切，有趣的一点是城市中心的土地压力已经导致了合适物流设施的短缺。一个很明显的例子是伦敦，这里的政府数据表明，在过去20年中，超过一半的工业用地(该类别包括物流设施)已经转为其他用途。这种供应压力刺激了租户的需求，并驱动租金增长和资产估值。随着住房存量在众多扩展中的大城市里备受关注，这个趋势预计会持续下去。