易居研究院：政府工作报告再提棚改 对房产影响几何？

　　2014年4月央行创设PSL(抵押补充贷款)，加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，2015年国务院37号文提出“积极推进棚改货币化安置”。2015年至今，棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置，PSL(抵押补充贷款)成为货币化安置的主要资金来源。在 2014 年创设 PSL 之后，央行在2014 年、2015 年和 2016 年新增 PSL 分别为 3831 亿元、6981亿元、9714亿元，利率仅为2.75%。截至 2017 年 12 月，PSL 余额已接近2.7万亿元。

　　2016年，全国棚户区改造开工606万套，完成投资1.48万亿元。其中，国开行棚改专项贷款9725亿元，占比66%;农发行棚改专项贷款约3000亿元，占比20%。从资金来源上看，PSL支持的政策性银行专项贷款占棚改资金来源的86%，是棚改货币化最重要的资金来源。

　　PSL相当于央行通过棚改货币化安置这一路径，向房地产市场注入了2.7万亿的低成本货币。由于棚改货币化安置加大了对地方政府的资金压力，而央行推出的PSL创新性政策工具有效解决了棚改货币化安置的资金问题。其资金流向为央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。PSL可以理解为是一种基础货币投放的新渠道，借助棚改货币化实现对三四线城市的货币定向宽松。

　　三、棚改对房地产拉动效应逐步减弱

　　过去几年，棚改对带动部分三四线城市房地产热销发挥了积极作用。但随着棚改空间的逐步缩小，以及资金面收紧导致PSL收缩，未来棚改货币化安置对房地产的拉动效应预计将逐步减弱。

　　2018年政府工作报告中指出启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套，较2016年减少40万套，2019和2020年预计将进一步减少。根据2012年统计的全国棚改存量户数大约为4200万套，按照计划，到2020年棚户区存量将降至100万套，棚改工作进入尾声，基本兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

　　▼全国棚改库存消化进度情况

　　除棚改空间逐步缩减外，在去杠杆环境下，资金面收紧，包括PSL等政策性银行、国开行提供的贷款量也将收缩。2017年PSL净增加值共计6350亿元，较2016年的9714.11亿元同比减少34.6%。PSL余额总量尽管有所增加，2017年12月达到26876亿元，但增速有所放缓，较2016年1月回落10个百分点。随着PSL规模的缩小，将对棚改货币化安置比例造成一定影响，2018年棚改货币化安置比例预计将与往年持平或有所下降。

　　▼2016-2017年PSL净增加值变动

　　▲数据来源：中国人民银行

　　▼2016-2017年PSL余额及增速

　　▲数据来源：中国人民银行

　　2018-2020年将再改造各类棚改区1500万套，其中2018年改造580万套，考虑到资金面收紧货币化比例预估为50%，按照2015-2016年货币化安置套均面积85平方米计算，预计棚改货币化安置将带动商品住房销售面积约6.5亿平方米，2018年为2.5亿平方米，2019和2020年为2.0亿平方米。未来随着全国房地产进入存量时代，商品住宅销售面积将在2016年达到顶峰之后持续下降，假设年均为10亿平方米，棚改货币化安置拉动的销售面积占商品住宅销售面积的比重2018年约为25%，2019和2020年均为20%，棚改货币化安置拉动商品住宅销售作用逐步减弱。

　　▼2014-2020年棚改货币化安置面积及占商品住宅销售面积比重

　　▲数据来源：住建部、国家统计局、易居研究院