欧阳捷：深圳房改积跬步难致千里——四大亮点、十大疑虑

　　保障归保障了，市场还归市场吗?

　　提要：

　　1、人才引进加剧住房矛盾——二次房改、被逼无奈

　　2、系统设计构建住房体系——四大亮点、全面挖潜

　　3、二次房改偏离市场导向——十大疑虑、难解困局

　　4、房企规模缩量渐趋边缘——要么出走、要么代工

　　深圳市发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举 的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》。

　　可以说，引领改革之先的深圳再一次尝试住房制度改革的创新试验。

　　深圳为什么会出台这个制度呢?

　　01

　　人才引进加剧住房矛盾——

　　二次房改、被逼无奈

　　深圳市政府勇敢地承认了“商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出”，急需出台新的住房供应与保障政策，破解发展中的难题。

　　深圳市认为现有住房供应与保障体系存在三个难以满足：

　　“已难以满足广大市民对改善住房条件的新需求，难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求”。

　　这些问题的根源是在于自2011年开始，深圳大力推动人才引进，出台了《关于加强高层次专业人才队伍建设的意见》及6项配套文件，从人才认定、住房、配偶就业、子女入学、学术研修津贴、海外人才等方面完善政策，以求解决高层次人才“引不进”、“留不住”的问题。

　　当年提出，“以货币补贴为主、实物配置为辅，有步骤、分层次、多渠道、多形式解决高层次专业人才住房问题”，对国家级领军人才配置150平米、地方级领军人才配置100平米等措施。

　　2016年，深圳再次发布《关于促进人才优先发展的若干措施》，市区两级财政每年投入近百亿元吸引人才，2016-2017年两年间，深圳引进人才高达45万，被媒体称为人才引进3.0时代。

　　人来了，住房呢?

　　存在这些问题的城市何止是深圳。

　　但是，几乎所有大力引进人才的城市政府都没有及时配套人才住房政策，更没有统筹考虑配套住房用地，也更加剧了住房供求失衡的矛盾和预期。

　　如果不能很好地解决人才的住房问题，人才最终是留不住的。

　　深圳现有常住人口1250万人，人均住房建筑面积仅为19.6平米，远远低于很多省会城市，比如人均36平米的南京市。

　　到2035年，深圳计划将现有常住人口扩充到1800万人，未来17年，净增550万人，需要住房180万套。

　　深圳计划未来18年建设筹集各类住房170 万套，这尚且不能满足新增人口180万套的住房需求，更不可能改观目前住房供求失衡状态。

　　而且，更重要的是，新增各类住房的渠道包括建设和筹集，以深圳土地的紧缺，新增住房建设不易，存量住房优化恐怕将成为筹集的最大渠道。

　　深圳似已最大限度挖潜，未来其住房市场潜力已到极限了。

　　深圳如何解决新增人口住房问题呢?

　　最好的办法就是扩市。

　　既然深圳能创造城市发展奇迹、又传承改革开放精神，还是引领粤港澳大湾区的火车头，为什么不能把惠州划给深圳、让惠州与深圳双赢呢?

　　中国优于西方国家的最大优势就是行政权力更大、行政效率更高，撤县设市、撤市设区比比皆是，广东省有没有这样的魄力帮助深圳这个优等生获得更大的腾挪空间和更多的发展资源呢?

　　如果不能扩市，深圳就只能在人口密度已达6000多人/平方公里、建成区面积占比超过50%的螺丝壳里做道场了，未来的发展将被迫放缓，住房矛盾将长期无解，改革开放也将无米下锅。

　　02

　　系统设计构建住房体系——

　　四大亮点、全面挖潜

　　深圳的住房制度改革是有亮点的，而且也是尝试系统性规划的：

　　第一个亮点：

　　深圳“支持企事业单位各类社会组织利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房”。

　　这是一个机制创新，以后不是只有开发商才能建设住房了，显示出深圳不遗余力、想方设法，挖掘住房用地供给潜力，缓解住房用地供应严重不足的矛盾。

　　全国工业用地、事业单位甚至政府机关用地都存在大量的低效和浪费，如果能够把这些土地部分利用变成住房用地，住房肯定会比现在明显增加。

　　深圳除了青山绿水之外，几乎无地可建，如果深圳只在城市更新、内部挖潜上做文章，深圳就不可能获得更多的增量土地，就无法持续引进人才，就不可能成为“创新引领型全球城市”。