三季度经济增速明显回落，房地产调控明年可能转松

　　2003年国家文件中首次提出,房地产已经成为国民经济的重要支柱行业。作为国民经济的重要组成部分，房地产与宏观经济的关系非常密切，影响到国民经济的方方面面，实现房地产业与国民经济的协调发展，已经成为全社会关注的一个热点问题。近年来，我国房地产业发展迅速，为整个国民经济的发展及财政做出了突出贡献，直接或间接地拉动了建筑、建材、钢铁、纺织、家电、家具、装饰等几十个关联产业的发展。一方面，房地产市场的过热或过冷，都会对宏观经济产生不良影响。另一方面，宏观经济的变化也会影响房地产的供应与需求。本报告以季度为时间节点，旨在通过跟踪研究经济和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过经济形势研判房地产趋势。

　　一、宏观经济环境

　　1、前三季度GDP同比增长6.7%，国民经济稳中有进

　　初步核算，前三季度国内生产总值650899亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%。分产业看，第一产业增加值42173亿元，同比增长3.4%;第二产业增加值262953亿元，增长5.8%;第三产业增加值345773亿元，增长7.7%

　　前三季度，面对异常复杂严峻的国际形势和国内艰巨繁重的改革发展任务，各地区各部门以深化供给侧结构性改革为主线，主动对标高质量发展要求，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，国民经济运行总体平稳、稳中有进，经济结构不断优化，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，高质量发展扎实推进。

　　2、前三季度固定资产投资同比增长5.4%

　　前三季度，全国固定资产投资(不含农户)483442亿元，同比增长5.4%，增速比上半年回落0.6个百分点，比1-8月份加快0.1个百分点。分产业看，第一产业投资增长11.7%;第二产业投资增长5.2%，其中制造业投资增长8.7%，比上半年加快1.9个百分点，增速连续6个月加快;第三产业投资增长5.3%，其中基础设施投资增长3.3%。

　　前三季度全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比上年同期加快1.8个百分点，比一季度回落0.5个百分点。房地产开发投资占全部投资的比重为13.6%，与上年同期持平。

　　分区域看，东部地区房地产开发投资47603亿元，同比增长11.0%，增速比1-8月份回落0.2个百分点;中部地区投资18612亿元，增长8.4%，增速回落1.3个百分点;西部地区投资18725亿元，增长7.5%，增速提高0.9个百分点;东北地区投资3725亿元，增长16.5%，增速回落0.8个百分点。分结构看，受库存量大、去化缓慢的影响，办公楼和商业营业用房开发投资增速均为负值，分别为-11.4%和-9.1%，仅有住宅开发投资增速保持较高水平的增长(14%)。同时，房地产市场面临租赁市场发展滞缓、土地和住房供应主体单一、住房保障渠道多元化不够等问题，房地产开发投资需要把继续优化结构作为突破口和着力点。

　　从历史数据来看，固定资产投资和房地产开发投资的累计增速走势大体一致，具有正相关性，但是房地产开发投资累计增速变化更加剧烈，波幅更大。2014年房地产开发投资累计增速低于固定资产投资，2015年进一步加剧，前者对后者造成了“拖后腿”，经济下行压力较大，于是楼市调控政策出现放松。2016年房地产开发投资累计增速渐渐有了起色，与固定资产投资增速的差距缩小。2017年两个增速基本持平。2018年前三季度，房地产开发投资增速明显超过固定资产投资增速，对经济的带动作用有所提升。但受到整体经济环境的影响，固定资产投资增速持续下降，预计房地产开发投资增速也将呈现下行趋势，将大概率出现类似2014年一季度至2015年四季度的情况，房地产开发投资增速将逐渐回落并再次低于固定资产投资增速。

　　3、前三季度CPI同比上涨2.1%

　　2018年前三季度，CPI同比上涨2.1%，比上年同期扩大0.6个百分点。分季度来看，一季度同比上涨2.1%，二季度同比上涨1.8%,三季度同比上涨2.3%.三季度，70城房价指数同比上涨7.8%，比上年同期扩大1.3个百分点，比二季度扩大2.3个百分点。

　　从2006年到2008年，CPI涨幅和70城房价指数涨幅为正相关关系，二者走势一致。但从2010年开始，70城房价指数涨幅明显比CPI波动更加剧烈，其中2012年以来，CPI处于长期的横盘状态，而在楼市繁荣期房价上涨速度大幅超过了CPI上涨速度，从这个角度来看，2016年以来，部分城市房价存在一定程度的泡沫。

　　4、2018年三季度全国城镇居民人均可支配收入同比增长7.9%