新冠肺炎疫情后的复苏——量价齐升 上海住宅市场呈现回暖迹象

　　戴德梁行近期发布研究报告《新冠肺炎疫情后的复苏——在可持续的基础上进行更新，以提高居民的福祉》。戴德梁行高级董事、大中华区租户研究及华东区研究部主管Shaun Brodie表示：“新冠疫情给上海住房市场带来了显著影响，尤其是今年前两个月的成交量和成交价。然而随着3、4月国内疫情得到有效控制，以及相关政策入场，我们可以看到近期住宅市场已经开始逐步回暖，各类买家活跃，量价齐升。”

　　2020年初至今，上海已出台了三个将对住宅市场产生深刻影响的政策措施，它们分别是:

　　1、部分银行对符合监管要求的特定人群，允许延期偿还住房按揭贷款;

　　2、降低贷款市场报价利率(LPR);

　　3、《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》以及其它相关措施。

　　由此可见，这些政策措施并不会让上海住宅市场陷入房价急剧上涨的局面。但可以预见上海的房价在未来仍将保持平稳的涨幅。

　　根据中指数据，2020年前四个月内，上海共成交了38块住宅用地，建设用地面积共计227万平方米，规划建筑面积477万平方米，平均成交价格为人民币13,663元每平方米。

　　上海土地市场——住宅用地成交情况(2011年——2020年4月)

　　资料来源：中指数据，戴德梁行研究部

　　二手房市场的活跃度可以很好地反应上海住宅市场的整体表现。受新冠肺炎疫情的影响，今年前四个月，上海二手房交易量较去年同期持续下降。尽管如此，自三月份以来，二手房交易量环比上涨，上海住宅市场有了回暖迹象。

　　上海二手房市场——成交量和成交均价(2011年——2020年4月)

　　资料来源：上海市房地产，戴德梁行研究部

　　从上海二手房的成交均价来看，今年市场的均价维持稳定，其中，2月份的均价略有上涨。进一步分析上海17个 区域的二手房市场在4月的表现情况，可以发现，与3月份相比，大部分区域的二手房成交量出现了不同程度的上升，仅有1个区域下滑。

　　上海二手房市场¬各区域的成交量(2020年4月)

　　注：单位：平方米 资料来源：戴德梁行研究部

　　就4月份的二手房房价而言，17个区域中，9个区域的成交均价较上个月有所增长或保持稳定。此外在4月份，青浦区、原闸北区、杨浦区和奉贤区这四个区域的成交均价呈现同比上涨态势。

　　上海二手房市场——各区域的成交均价(2020年4月)

　　注：单位：平方米 资料来源：戴德梁行商业地产部，戴德梁行研究部

　　未来，受新冠肺炎疫情的影响，上海住宅市场将在营销、住宅布局、小区配套等方面发生一些变革。如更多地利用在线物业参观技术，有助于物业的可视化，且不受地域限制，经济性较高;居家办公的需求会推进户型设计优化;在住宅小区安装使用更多智能快递箱供业主使用;在政策推动下，更多老旧小区改造更新讲提上日程，提升居民的幸福感等。

　　戴德梁行高级董事、中国区写字楼及华东区住宅部主管沈洁表示：“上海整体住宅市场的未来肯定还是坚定不移地跟着‘住房不炒’的政策趋势。我们希望相关政策继续推动上海住宅物业的可持续发展，无论是新建住宅还是旧改住宅，都将提升居民的幸福感作为首要任务。”