豪宅市场走势仍成迷局 价格刷新与优惠折扣并行

　　部分低价成交凸显去化压力

　　在高端别墅报价持续走高的同时，部分别墅楼盘为了迅速回笼资金，以较大优惠折扣促成销售的楼盘。同策咨询分析师王巍立指出，以青浦徐泾板块为例，6月份某楼盘总共成交7套独栋别墅，但成交均价为23000元/平方米，大大低于该盘的公开报价，相比徐泾板块今年整体别墅的成交均价28282元/平方米，也要低18.6%。该楼盘的成交个案中的最低均价为18996元/平方米，接近于目前徐泾普通公寓的价格。

　　而据上海中原研究显示，青浦赵巷板块内以别墅居多，现在区域内的一手盘或多或少都有些优惠折扣，比如刚开盘的金地佘山天境若选择一次性付款可以享受最高9.3折的优惠，而已开盘有段时日的龙湖滟澜山最多也能打到9.3折。这一趋势也导致区域内的二手房东也受到了一手房的影响，价格开始出现松动，议价空间普遍上升。4月份的时候基本议价空间维持在4%-5% 左右，而现在议价空间可以达到10%，这与周边一手楼盘众多的优惠折扣活动息息相关。

　　而从近期豪宅成交榜单可以看出，部分顶级别墅交易价格也打破网上报价底限。东郊板块一别墅项目，4月新推25栋别墅房源，网上房地产报价13-14万元/平方米。据上海中原研究咨询部监测数据显示，该案在5月12日成交1幢房源，报价14.33万元/平方米，且报价可浮动幅度为-20%，故最低报价可至11.47万元/平方米，但实际成交价仅为11.20万元/平方米，降幅2.35%。

　　该项目曾分别在2010年1月、2011年4月推出共44栋独立别墅。但截止到5月底，楼盘总共仅出售2套，销售业绩并不理想，“有价无市”现象严峻，而今年开盘价格更是与去年相同。对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，没有上浮的价格仍不能带动交易，加上此番底价成交，也暴露出部分高端楼盘面临较大去化压力。

　　多轮的楼市调控、频繁加息及信贷紧缩，已经不断使房地产开发企业的资金链趋于紧张，迫使房企面临资金回笼压力，因此开发企业改变销售策略也理所应当，未来将有约来越多的楼盘加入到优惠行列，大规模的打折促销或在第三季度上演。