“险资”帮助运转 缺钱的宝能地产危机四伏

　　保单持有者贡献给了前海人寿源源不断的现金流，前海人寿转手去买房地产公司，或明或暗为宝能地产融资，推高地价房价;如果购房的刚需能支撑房价，宝能系的资金则能实现闭环运转。但是，宝能系布局于二三线城市的大量项目处于去库存重压中，这个资金闭环能玩转吗?

　　姚振华控制下的宝能系，一手是通过银保渠道，大规模发行理财型保险产品聚集大量资金的保险平台，另一手却是现金缺口巨大、嗷嗷待开发的众多地产项目，前海人寿与宝能地产间天然的良配，何人能够克制内心的冲动?他会不会进一步对接左右手的资源?

　　那么，我们就来深入追踪一下钜盛华、前海人寿与宝能地产间的关联交易。

　　1、缺钱的宝能地产

　　每一个房地产商最要紧的就是筹钱，宝能地产又岂能例外。2013-2014年间，宝能地产在全国各地四处 扩张：赣州太古城、沈阳宝能环球金融中心、天津东丽项目、新疆宝能城、无锡宝能城、合肥宝能城……这些项目动辄就是几十亿元的开发成本，而每个项目都是嗷 嗷待哺。宝能地产2015年发布的债券募集说明书显示，这些项目总的开发成本合计超过816亿元(表1)!

　　然而，由于宝能许多项目处于开发初期，与同行业上市公司相比，其总资产周转率极低，仅为0.02，远低于0.26的行业均值(表2)。

　　尽管其毛利率较高，2012-2014年度均在40%以上，但同时推进许多新项目时，想要靠自身毛利去滚 动开发无异于杯水车薪。2012年，其房产销售及租赁管理两大业务的毛利润合计10.8亿元，而2013、2014年度下滑至仅为5.32亿元、 3.986亿元，2015上半年甚至还不足1.2亿元(表3)。这样的体量，和万科完全不在一个级别上(作为对比，万科2014年净利润达到157亿 元)。当宝能实际控制人姚振华去举牌收入规模近2000亿元的万科时，王石内心的抗拒可想而知。

　　且不说万科这样净利润超百亿的公司都需要向金融机构大举借债，自身供血能力不足的宝能地产更是不消说，极 度依赖举债度日。其2014年借款总额超过162亿元，长期借款达到149.4亿元，其中绝大部分为抵押、质押等各种手段保证的借款(表4)。在2015 年发行30亿元债券之前，其资产负债率已从2012年的56.3%上升到了77.25%。